08 octobre 2009
Les impôts expliqué à ma fille....
Les impôts semblent
s'expliquer par une logique simple. Mais beaucoup ne la saisissent toujours
pas. Comme c'est la saison des taxes, laissez-moi vous expliquer en des termes
que tout le monde peut comprendre.
Supposons que tous les jours 10 hommes se retrouvent pour boire une bière et
que l'addition se monte à 100 $. (Normalement 10 $ chacun).
S'ils payaient la note de la même façon que l'on paye les impôts, cela
donnerait à peu près ceci :
Le cinquième payerait 1 $ Le
sixième payerait 3 $
Le septième payerait 7 $
Le huitième payerait 12 $
Le neuvième payerait 18 $
Le dernier (le plus riche !)
devrait payer 59 $.
Ils décidèrent de procéder
comme décrit ci-dessus.
Les dix hommes se retrouvèrent chaque jour pour boire leur bière et semblèrent
assez contents de leur arrangement. Jusqu'au jour ou le tenancier les plaça
devant un dilemme :
« Comme vous êtes de bons clients, dit-il, j'ai décidé de vous faire une remise
de 20$. Vous ne payerez donc vos 10 bières que 80$ ».
Le groupe décida de continuer à payer la nouvelle somme de la même façon qu'ils
auraient payé leurs taxes. Les quatre premiers continuèrent à boire
gratuitement. Mais comment les six autres, (les clients payants), allaient
diviser les 20$ de remise de façon équitable ? Ils réalisèrent que 20$ divisé
par 6 faisaient 3,33$.
Mais s'ils soustrayaient cette somme de leur partage alors le 5ème et 6 ème
homme devraient être payés pour boire leur bière.
Le tenancier du bar suggéra qu'il serait équitable d'appliquer un pourcentage
de réduction plus important pour les plus "pauvres" et de réduire
l'addition comme suit:
Le 5° homme, comme les quatre
premiers ne paya plus rien.
Le 6° paya 2 $ au lieu de 3
(33% de réduction)
Le 7° paya 5 $ au lieu de 7
(28% de réduction)
Le 8° paya 9 $ au lieu de 12
(25% de réduction)
Le 9° paya 14 $ au lieu de 18
(22% de réduction)
Le 10° paya 49 $ au lieu de
59 $ (16% de réduction)
Chacun des six « payants »
paya moins qu'avant et les 4 premiers continuèrent à boire gratuitement.
Mais une fois hors du bar, chacun compara son économie :
« J'ai seulement eu 1 $ sur les 20 $ de remise », dit le 6°, il désigna le 10°
« Lui il a eu 10 $ ».
« ouais ! dit le 5°, j'ai seulement eu 1 $ d'économie aussi »
« C'est vrai ! » s'exclama le 7°, « pourquoi aurait-il 10 $ alors que je n'en
ai eu que 2 ? Le plus riche a eu le plus gros de la réduction»
« Attendez une minute » cria le 1° homme à l'unisson, « Nous quatre n'avons
rien eu du tout nous. Le système exploite les pauvres »
Les 9 hommes cernèrent le 10° et l'insultèrent.
La nuit suivante le 10° homme (le plus riche ?!) ne vint pas. Les neuf autres
s'assirent et burent leur bière sans lui. Mais quand vint le moment de payer
leur note ils découvrirent quelque chose d'important : Ils n'avaient pas assez
d'argent pour payer ne serait-ce que la moitié de l'addition.
Et cela, garçons et filles, journalistes et collègues professeurs est le reflet
de notre système d'imposition. Les gens qui payent le plus de taxes tirent le
plus de bénéfice d'une réduction de taxe.
Taxez les plus fort, accusez-les d'être riches et ils risquent de ne plus se
montrer désormais. En fait ils pourraient commencer à aller boire à l'étranger
où l'atmosphère est, comment dire, plus amicale.
Pour ceux qui ont compris, aucune explication est nécessaire.
Pour ceux qui n'ont pas compris, aucune explication n'est possible.
David R. Kamerschen, Ph.D.
Professeur d'économie
Universiy of Georgia, USA
06 mai 2009
LMNP Scellier
L’article 8B de la loi de finances rectificative pour 2009 met en place
le mécanisme LMNP Scellier qui s'accompagne, en plus de la récupération
de la TVA, d'une réduction d’impôt de 25% pour certaines résidences
services.
Le LMNP Scellier vient en complément du régime qui prévalait avant la
loi de finances 2009. Il prend effet à compter de l’imposition des
revenus de l’année 2009.
Contribuables concernés par la loi LMNP Scellier
Le LMNP Scellier concerne tous les propriétaires bailleurs de locations
meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23
000 €.
Au-delà de l’économie d’impôt qu’elle permet, le statut LMNP Sceller permet de transformer son imposition en patrimoine, en acquérant un bien immobilier financé entre 80 et 90 % par les les locataires et l'état, au travers des économies d'impôt ...
Le Statut LMNP accorde également des revenus complémentaires élevés et garantis par contrat ainsi qu’un capital à la revente, tout cela sans apport et avec un faible effort d’épargne.
Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite.
LMNP Scellier et défiscalisation
Le statut LMNP Scellier procure au contribuable un régime dérogatoire
au regard de certains impôts, perçus au titre des BIC (Bénéfices
Industriels et Commerciaux) non professionnels.
Avec le LMNP Scellier, vous bénéficiez de
Récupération de la TVA
Réduction d'impôt
Plusieurs autres avantages
La TVA, l’impôt sur le revenu, et divers autres impôts locaux, dérogent au régime de droit commun grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ce qui rend celui-ci extrêmement intéressant. Ainsi :
- le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %),
- le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, 20 % pour
ceux réalisés en 2011 et 2012
- de plus, les revenus générés par la location du bien sont pas imposables tant que l'investisseur disposera de déficit reportable,
- vous disposez d'un droit à certains abattements
(jusqu’à 50 % de la valeur du bien) et à d’autres avantages (minimum
d’abattement de 305 Euros) selon le régime d’imposition choisi
(micro-BIC ou réel),
- les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers... mais hors amortissement) sont imputables sans plafonnement et reportables sur les 6 années suivantes des BIC, ce qui permet de diminuer considérablement le revenu imposable, et ainsi de réduire l’impôt,
- il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus. Depuis le passage aux normes IFRS, les amortissements doivent se pratiquer, à présent, par composant du bien.
En particulier, la réduction d'impôt liée au Scellier LMNP est répartie de façon linéaire sur 9 ans. Cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement ou acquisition si postérieure. Il est possible de reporter pendant 6 ans la fraction de la réduction d’impôt excédent l’impôt dû. L'amortissement est possible pour la fraction du prix de revient excédent 300.000 €.
LMNP Scellier et ISF
Dans le cadre LMNP Scellier, comme du LMNP classique d'ailleurs, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.
le LMNP Scellier - Amendement Bouvard
L'amendement Bouvard (également appelé loi Bouvard) est un amendement à la loi finance 2009.
Il
a pour but de donner aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) des
avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier.
Comme la loi Scellier, l'amendement permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable.
L'amendement
Bouvard permet également de récupérer 19.6% du prix du bien. En
général, la procédure complète de récupération dure 6 mois entre
l'acquisition et du bien et le remboursement de la TVA au particulier.
Si
la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant
dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur
le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 incluses).
06 avril 2009
la loi Scellier - Avantage fiscal sans précédent
Nous en entendons de plus en plus parler : il s’agit tantôt d’un geste exceptionnel de l’état, tantôt d’une “nouvelle loi de Robien”. Mais qu’est réellement la loi Scellier ?
Il s’agit avant tout d’une mesure exceptionnelle mise en place par
l’état depuis le 1er Janvier 2009, et jusqu’au 31 décembre 2012, en
faveur de l’investissement locatif.
La loi Scellier a été adoptée par l’assemblée nationale le 10 Décembre 2008 et est applicable au 01/01/09.
>> Quel est le principe de la loi Scellier ?
Le dispositif Scellier va permettre à tout contribuable achetant un logement neuf -logement neuf déjà livré ou logement vendu en V.E.F.A (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)- à usage locatif, de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 25% du prix d’acquisition, sur 9 ans. Une prolongation de cette loi jusqu’à la 15ème année permet même une réduction totale de 37% du prix du bien acheté.
>> Pourquoi parle t on de “nouvelle loi de Robien“?
La loi Scellier est une nouvelle loi de défiscalisation immobilière. On la compare donc justement avec les principaux dispositifs existants : la loi de Robien et la loi Borloo principalement. Cependant, de nombreux points les séparent : la nouvelle loi Scellier est une loi plus claire et beaucoup plus simple. Elle s’adresse également à tout contribuable indépendamment de son niveau d’imposition (TMI). Enfin, il est à noter qu’ici, on ne parle plus d’amortissement de l’investissement, mais bel et bien directement d’une réduction d’impôt.
>> A qui la loi Scellier est destinée ?
Le dispositif Scellier est destiné à tous les contribuables français, qui acquièrent un logement neuf ou en VEFA à partir du 1er janvier 2009, quelque soit leur niveau d’imposition.
>> Quels logements sont concernés par la loi Scellier ?
La loi Scellier concerne tous les logements neufs livrés, dont les
caractéristiques sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9
du code de la construction et de l’habitation.
Le prix de vente du bien ne doit pas excéder 300 000€. Plus exactement,
la réduction d’impôt n’est valable que sur la partie du prix du bien
allant jusqu’à 300 000€.
>> Quels sont mes obligations en tant qu’acquéreur ?
S’agissant d’une loi de défiscalisation des biens à usage locatif,
l’acquéreur du bien s’engage à conserver le logement pour une durée
minimum de 9 ans, et doit le louer nu à usage d’habitation principale.
La loi précise également que l’acquéreur doit louer le logement dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble.
De plus, les loyers devront respecter le plafond fixé par décret. Il
s’agit actuellement des même plafonds que ceux fixés par la loi De
Robien.
Autre obligation : La location ne peut pas être conclue avec un membre
du foyer fiscal (il est néanmoins possible de louer à un ascendant ou
descendant, s’il ne fait pas partie du foyer fiscal).
>> Les avantages fiscaux de la loi Scellier
La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition du logement étalée sur 9 ans. Cet avantage peut néanmoins continuer après ces 9 ans pendant une période de 6 ans, avec un avantage légèrement moins important, mais toujours substantiel. Au total, c’est près de 37% du prix d’achat qui peut être déduit des impôts sur le revenu.
>> Exemple d’investissement en loi Scellier
Voici un exemple concret permettant d’illustrer la loi Scellier:
Imaginons une famille achetant un logement à hauteur de 200 000€. La
réduction d’impôt sera alors de 50 000€ sur 9 ans (10 000€ la première
année, puis 5 000 € les 8 années suivantes). En 9 ans, la famille
économisera donc 25% du prix d’achat du logement ! Si elle continue de
louer ce bien, le foyer fiscal pourra bénéficier encore de l’année 10 à
l’année 15 d’une économie de 24 000€ supplémentaires, soit au total une
réduction de 74 000€ !
06 mars 2009
LMP : quand la défiscalisation tourne mal
Le statut de loueur en meublé professionnel peut être un piège. Une histoire édifiante...
Combien de fois le rêve de la défiscalisation tourne au cauchemar ! Nombre d'investisseurs immobiliers, qui avaient opté pour le statut de loueur en meublé professionnel, en font l'amère expérience. Les nouveaux textes votés avec la loi de Finances pour 2009 ont le mérite d'installer des garde-fous.
Dans le débat sur les niches fiscales, les menaces sur le statut de loueur en meublé professionnel ont ému de nombreux contribuables. Ces derniers ont cru voir là une profanation du dernier sanctuaire de leurs revenus imposables. Pourtant, au regard des déboires que rencontrent chaque jour des particuliers qui avaient cru dans l'eldorado du fameux LMP, on peut se demander si le législateur n'a pas fait leur bonheur malgré eux.
Avant le 1er janvier de cette année, le principe était le suivant : un particulier inscrit au registre du commerce qui percevait plus de 23.000 euros de recettes locatives par an pouvait prétendre au régime de loueur en meublé professionnel. Moyennant quoi, il était en droit de déduire de ses revenus globaux tous les déficits d'exploitation enregistrés, et cela sans limitation. Comme éponge à effacer les impôts, le principe était imbattable. Du moins sur le papier !
Forts de cette croyance, des contribuables se sont lancés dans l'acquisition de grands appartements. Ils les ont meublés sommairement et se sont prétendus loueurs professionnels. Ce n'était pas l'esprit de la loi. Déjà, pour ceux-là, le danger d'un redressement plane...
Déconvenues
Mais d'autres, qui s'étaient comportés de la manière la plus conforme aux textes, vivent tout de même sous la menace d'une requalification. Ils ont pourtant investi dans des programmes éligibles de résidences étudiantes, de tourisme ou de maisons d'accueil pour personnes âgées. Las, ils sont tombés sur des promoteurs financièrement fragiles, voire incompétents, quand ils n'étaient pas malhonnêtes. Les recettes locatives n'ont pas été au rendez-vous. Parfois, les immeubles n'ont même pas été achevés. Bref, les particuliers sont collés avec un placement rigoureusement invendable. Et, faute de pouvoir justifier de loyers, ils perdent leur avantage fiscal. La presse s'est fait régulièrement l'écho de ces mésaventures survenues aux clients de Maisons de Biarritz, d'Apollonia ou de Sun Valley... Mais, jusqu'à présent, un autre cas de figure n'avait pas été mentionné. C'est celui des particuliers parfaitement dans les règles. Leur investissement existe. Il est même en exploitation. Leur seul malheur arrive en bout de chaîne : ils ont en face d'eux un inspecteur des impôts dont la grille de lecture des textes est tout à fait personnelle. Le témoignage de Claude Hubert (1) est à cet égard édifiant. Il convient de le méditer au moment où de nouvelles règles du jeu régissent les investissements de ce type.
Ces derniers engagent en effet les particuliers pour de longues années. Durant ce temps, bien des règles peuvent être modifiées. Dès lors, vérité d'hier devient erreur d'aujourd'hui. C'est toute la servitude de la législation fiscale. Celle-ci prend souvent ses aises avec le principe de non-rétroactivité. Il s'ensuit un sentiment d'insécurité juridique. Cependant, dans cet environnement mouvant, les contribuables peuvent être sûrs que quelque chose au moins ne changera pas : ce sont les esprits. On peut en effet changer les lois et décrets par de nouveaux textes, il n'en va pas de même avec les mentalités.
Les nouveaux textes réservent le bénéfice du LMP aux " vrais " professionnels
Trois conditions s'imposent pour être considéré comme un loueur professionnel. Désormais, pour mériter le statut de professionnel, il faut que les recettes locatives produisent l'essentiel des revenus imposables. C'est la grande leçon des nouveaux textes : le législateur est revenu à l'épure originelle en réservant ce statut aux seules personnes qui en font leur métier. Depuis le 1er janvier, trois conditions cumulatives sont en effet requises. Il faut être inscrit au registre du commerce, percevoir au moins 23.000 euros de recettes locatives et faire en sorte que cette somme soit supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. C'est bien là que les difficultés risquent d'apparaître pour une majorité de candidats. En effet, cette condition limite grandement leur espace d'action. Bien des personnes arrivent à plus de 23.000 euros rien qu'en additionnant leurs revenus salariaux, voire leurs seules pensions de retraite. Ce dernier sujet fait actuellement débat, mais, pour d'éminents spécialistes, la cause est entendue : les pensions font partie des revenus d'activité. Alors, si les particuliers perçoivent en plus d'autres BIC (bénéfices industriels et commerciaux, dont relèvent les loyers en LMP), sans parler de revenus fonciers, agricoles, voire de dividendes procurés par leur portefeuille boursier, il est clair qu'ils ne remplissent pas la condition des 50 %.
Cette réforme avait été dictée par la volonté des pouvoirs publics de limiter la possibilité d'imputer sans plafond les déficits sur le revenu global. L'arme absolue semble bel et bien avoir été trouvée. Mais une question reste posée. Ces investissements assortis d'économies d'impôts ont pour vocation d'attirer l'épargne des contribuables vers des secteurs d'intérêt général, où l'Etat ne répond qu'insuffisamment aux besoins. Mais, au vu des difficultés soulevées ensuite par l'administration fiscale, il est peu probable que les particuliers se porteront volontaires en masse à l'avenir.
27 avril 2006
Dispositif de Robien
| Loi De Robien |
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17 décembre 2005
Dispositif Malraux en partie plafonné
Le dispositif Malraux en partie plafonné
Les investissements immobiliers réalisés en secteurs protégés, en zones urbaines sensibles et en zones de protection du patrimoine architectural ne sont pas concernés par le plafonnement des niches.
Composée de sept députés et sept sénateurs, la commission mixte paritaire (CMP) qui se tenait hier pour finaliser une rédaction du budget 2006 commune à l'Assemblée nationale et au Sénat, a tranché un certain nombre de mesures fiscales qui avaient été adoptées dans des termes différents par les deux chambres, dont deux concernent l'immobilier.
. Dispositif Malraux. La déduction fiscale accordée aux travaux effectués dans les centres-villes historiques a été partiellement introduite dans le plafonnement des niches inscrit dans la réforme fiscale pour 2007. L'Assemblée nationale avait prévu de ne pas soumettre le dispositif Malraux au plafond mais le Sénat n'était pas d'accord. Au final, la CMP a décidé de ne sortir du plafond que les investissements suivants : ceux réalisés dans les secteurs protégés (à 50 %), ceux des zones urbaines sensibles (66 %) et ceux des zones de protection du patrimoine architectural également classées en zones urbaines sensibles (75 %).