14 décembre 2009

Marché immobilier à Dieppe et en Seine-maritime

Le marché rouennais se débloque lentement, les primo-accédants profitant des aides des pouvoirs publics. Mais on est loin de la relance...

 

Je voulais acheter une maison depuis un an et demi. Après des mois sans choix, sans possibilité de négocier, la roue a tourné : notre première maison n'est ni à Mont-Saint-Aignan ni à Bois-Guillaume, où il nous aurait fallu un budget de 250 0000 euros. Mais on a quand même pu s'offrir 4 chambres et un jardin de 1150 m² à Franqueville-Saint-Pierre. Cela nous a coûté 210 000 euros avec un apport personnel de 40 000 euros et des travaux lourds à prévoir. Est-ce qu'on a acheté trop tôt ? Est-ce que les mois à venir nous donneront tort ? Je ne sais pas. Les taux ont baissé, les prix aussi. Nous pouvions nous lancer maintenant, il fallait en profiter.» Comme Saïd et son épouse, qui déclarent des revenus mensuels de 4 000 euros brut avec trois enfants à charge, beaucoup de Rouennais essaient de profiter de la fenêtre de tir qui s'offre à eux.
Selon les derniers chiffres des notaires, arrêtés à fin mars 2009, les prix des appartements anciens ont baissé de 3,6% en un an, à 2 143 euros/m². Le prix moyen de vente des maisons, lui, a chuté de 17,1%, à 158 000 euros en moyenne. «En plus de la baisse des prix, le pouvoir d'achat des primo-accédants est dopé par les aides, le prêt à taux zéro, et l'êcoprêt pour ceux qui engagent des travaux. Etant donné le montant choquant des loyers à Rouen (600 à 700 euros/mois pour un 2-pièces correct et bien placé), certains se jettent à l'eau et concrétisent leur projet, quitte à le revoir à la baisse», estime Jean-Luc Lemaire, directeur de MeilleurTaux.com pour le nord de la Normandie.
L'analyse de Philippe Salomon, directeur de quatre agences Laforêt Immobilier dans l'agglomération, leur donne raison. «On ne sait pas comment se dessinent les prochains mois, estime-t-il. Le marché est encore en dents de scie. Après une situation de blocage généralisé, les prix ont commencé à baisser (de 10 à 20% pour l'instant). Tout n'est pas relancé pour autant : ne vendent que ceux qui ont une bonne raison de le faire, parce qu'ils déménagent, divorcent, ont besoin d'un logement plus accessible, etc. De même, côté acheteurs, on voit surtout les primo-accédants, les jeunes ménages qui doivent impérativement trouver plus d'espace et, bien sûr, ceux qui ont dû vendre.»
Logiquement, le mouvement a démarré par les petites surfaces. «Le marché se fluidifie sur les biens jusqu'à 150 000 euros. Par effet d'achat-revente, les biens autour de 250 000 euros devraient suivre», conclut-il. «La reprise ne concerne pas encore les logements de grande taille, confirme Didier Menn, gérant du cabinet Legay Menn. Il y a deux ans, on voyait souvent des ventes à 600 000 euros. Aujourd'hui, sauf exception, elles ne se font plus au-delà de 450 000 euros.» Pour appuyer ses propos, il évoque son chiffre d'affaires : avec moins de grosses ventes, il est en hausse, preuve que le volume augmente.
Le soutien des pouvoirs publics en faveur de l'accession contribue un peu à rééquilibrer les inégalités d'accès au marché. La Communauté urbaine a renforcé son programme d'aides au logement en investissant 30 millions d'euros. «Le but n'est pas que tout le monde soit propriétaire, explique Frédéric Sanchez, vice-président de l'Agglomération chargé du développement économique, mais d'améliorer l'accès au patrimoine.» Son programme local de l'habitat l'engage à soutenir la réalisation de 2 900 logements neufs par an, dont la moitié pour le parc social jusqu'en 2013. En juin, une agence d'urbanisme locale a vu le jour, «qui permettra notamment de multiplier les actions à coûts maîtrisés et d'intensifier la politique des transports», ajoute-t-il.
Depuis mai dernier, les primo-accédants rouennais disposent en outre d'une aide directe de 4 000 euros sous conditions de ressources. Réservée à l'acquisition de biens HQE (Haute Qualité Environnementale) sur des terrains de moins de 500 m², elle concerne exclusivement le neuf. Un moyen de soutenir la production de logements. Alimentés par de grands travaux d'urbanisme, les bureaux de vente des promoteurs ont été très présents ces derniers temps dans les rues de la ville. Aujourd'hui, certains ont abandonné leurs projets.
Au premier trimestre 2009, la Haute-Normandie faisait partie des six régions les plus touchées par le recul des mises en vente dans le neuf : 60% de moins sur un an, d'après la Direction régionale de l'équipement. Selon elle, les stocks ont baissé depuis le début de l'année dernière (597 fin mars 2009 contre 732 un an plus tôt). Le délai d'écoulement moyen d'un programme, qui avait doublé en fin d'année, a repris un rythme correct (12,7 mois fin mars 2009 contre 14,3 fin mars 2008 et 24,1 fin 2008). On trouve pour l'heure une petite dizaine de programmes conduits par des promoteurs nationaux, entre 2 250 et 4 300 euros/m². Parmi eux, la toute première opération d'appartements ouvrant droit au Pass-Foncier, lancée en juin dernier par Nexity dans les Hauts-de-Rouen, à partir de 1976 euros/m².
L'activité sera encore soutenue dans les mois à venir : après l'aménagement du port de plaisance, du centre commercial Docks 76 et l'inauguration du pont Gustave-Flaubert, le projet Seine-Ouest, annoncé comme la réconciliation des Rouennais avec la Seine, doit encore faire éclore l'écoquartier Flaubert sur 90 hectares. Avec 10 000 nouveaux habitants à terme mais aussi des équipements majeurs, comme le palais des sports, le 106 et la Maison des Ecosciences.



Valérie Rochaix  (nouvel observateur)

14 octobre 2009

Syndrome du nuage de Tchernobyl

Depuis 2 ans maintenant, le secteur immobilier mondial vit une période perturbée. Et c’est un euphémisme tant le retournement du marché a été rapide et violent dans le monde. Faut-il aussi rappeler que c’est l’éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis, il est vrai largement amplifié et internationalisé par la sphère financière, qui est à l’origine de cette grande crise financière et économique planétaire. En France, après plus de 10 années de hausse soutenue et ininterrompue des prix entre 1996 et 2007, avec, à la clé, une forte décorrélation entre le niveau des prix immobilier et celui du pouvoir d’achat des ménages, le marché a lui aussi amorcé un retournement.
L’été 2008 marque ainsi le début d’une correction immobilière, d’abord caractérisée par une chute des transactions suivie d’une baisse des prix comme en témoignent les nombreux chiffres sortis ces derniers mois.
La tendance à moyen terme n’autorise pas à l’optimisme, plombée par des indicateurs qui s’enfoncent dans le rouge : montée du chômage et pouvoir d’achat en baisse, confiance en berne, banques plus méfiantes pour prêter ou accorder des prêts relais …
Dans ce marasme ambiant, il est pourtant une partie des français qui semble vouloir ignorer ou tout du moins minorer les difficultés du secteur immobilier. D’aucuns diront que la méthode Coué est préférable au défaitisme. Je dirais plutôt que ces visions sont guidées par des intérêts personnels, faisant passer pour des réalités les désirs de certains. Peut-être est-ce là un comportement très français.
Souvenez-vous en 1986, après la catastrophe de la centrale nucléaire de Tchernobyl, un nuage radioactif s’était formé au dessus de l’Europe menaçant les différents pays du vieux continent. Heureusement, nous avait-on alors dit, le nuage s’était arrêté aux frontières de la France, épargnant ainsi les citoyens de l’hexagone. Les autres pays pouvaient être touchés, pas la France. C’est ça, le micro climat de notre pays.
Ce syndrome du nuage de Tchernobyl touchant tout le monde sauf les français, semble déteindre sur le cas de l’immobilier français à en croire les différents échos que j’ai pu entendre dans mon entourage ou dans certains médias.
Cette « Tchernobylite obtue » immobilière est assez saisissante. Il suffit de reprendre les nombreux propos tenus fin 2008 et en 2009 par certains ‘professionnels de l’immobilier’ et reliés par les médias pour s’en convaincre. Ces professionnels de l’immobilier (présidents de fédérations et réseaux immobiliers, agents immobiliers), qui ont l’objectivité toute relative de personnes qui n’ont pas intérêt à scier la branche sur laquelle ils sont assis, se sont pour la plupart relayés pour tenir des discours fort optimistes, en tous cas peu en rapport avec la réalité du terrain. Et, avec en toile de fond, l’argument de la spécificité du marché français, différent notamment de ceux des Etats-Unis et de l’Espagne pour ne retenir que les plus emblématiques, et où les excès ont été nombreux : crédits à des ménages insolvables et à taux variables (les Subprimes américain), construction immobilière excessive dans certaines régions sans rapport avec la demande, … des arguments bien rodés et où il n’y a d’ailleurs pas grand-chose à redire : effectivement les crédits américains ne peuvent être comparés aux crédits français (en France : taux fixe pour la plupart des crédits et les banques ont été plus raisonnables), l’offre de biens excède largement la demande dans beaucoup d’endroits en Espagne. Et d’ajouter qu’en France, l’offre est encore très sous-dimensionnée.
Mais est-ce à dire que cela suffit pour affirmer que le marché immobilier français est à l’abri des turbulences mondiales ou peu impacté, à l’image du nuage de Tchernobyl s’étant arrêté aux frontières du pays. L’argument de l’offre inférieure à la demande est souvent l’Argument par excellence pour justifier de la préservation de l’immobilier français. Comme s’il suffisait d’un seul paramètre pour définir la direction d’un secteur… Les économistes et autres experts immobiliers en sont pour leurs frais, eux qui s’évertuent à essayer d’expliquer et anticiper le marché immobilier avec tout un tas d’indicateurs et graphiques compliqués. Etant donné qu’il nous est dit et répété que le nombre de logements risque de rester très insuffisant en France (globalement) pour longtemps encore (à noter la baisse importante des constructions depuis fin 2008), le raisonnement voudrait alors que les prix soient orientés à la hausse sur le long terme. Un vendeur propose à un acheteur un appartement de 100m2 à Paris, peu importe le prix, à 1 milliard d’Euros par exemple : pas de problème, avec la pénurie de biens, l’acheteur est obligée de dire « oui », mais finalement ça ne sera pas douloureux car il pourra le revendre plus tard encore plus cher. C’est bien connu, les arbres montent jusqu’au ciel. Le raisonnement est bien sûr extrême, mais montre surtout l’absurdité de croire que le critère offre/demande est suffisant pour expliquer la tendance du marché. Gageons que cela soit en fait évident pour tout le monde, même si au travers des discours que j’ai pu entendre on peut parfois en douter.
Il est aussi à noter que la pénurie de logements annoncée en France est une vérité toute relative. Si la situation française globale est sans commune mesure avec sa voisine l’Espagne, certaines régions semblent montrer des surplus de logements aux vues des stocks annoncés.
Notons enfin l’opportunité offerte par l’effet saisonnier des mois printaniers où les transactions sont dynamisées par la perspective de la rentrée de septembre, et que les professionnels de l’immobilier s’empressent de s’approprier pour essayer de justifier de la fin de la crise et du redémarrage du marché, comme s’il suffisait de le dire, et comme s’il fallait se laisser convaincre, qu’après 10 années de forte hausse, le marché allait s’assainir en tout juste une année (baisse de l’été 2008 jusqu’au printemps 2009), un peu comme dans les années 90 où déjà à l’époque certains médias avaient voulus nous faire croire la même chose. A en croire la Fnaim, avec la hausse des prix annoncée durant le 2ème trimestre 2009, on va repartir comme en 40. Chaussez vos crampons, il y a encore plus haut que le sommet de l’Everest.
Le nuage immobilier s’arrêtant aux frontières de la France est une affirmation aujourd’hui non soutenable compte tenu du retournement bien réel constaté sur le terrain. N’en déplaise à certains, la Tchernobylite obtue reste tenace tout au moins pour les régions dans lesquelles ils vivent.
Seriez-vous surpris d’apprendre qu’un Lillois dira que ça baisse effectivement partout en France sauf à Lille ou dans son quartier, idem pour un Beaunois à propos de Beaune, tout comme pour un Lyonnais à propos de Lyon. Les villages gaulois résistants aux Romains sont plus nombreux que ne pensait Astérix. Ces exemples ne sont ni arbitraires ni pris au hasard, j’en ai été le témoin. Le cerveau humain est peut-être sélectif, il sait surtout s’adapter aux désirs de chacun.
Le micro climat immobilier parisien fait aussi parti des exceptions du marché français : l’offre y est ici réellement insuffisante, et donc la région est à l’abri de la crise. Au fait, il parait que c’était aussi le cas dans les années 90, pourtant on connait le résultat : près de 40% de baisse des prix entre 1990 et 1996.
Comme diraient certains, ne nous laissons pas manipuler par les médias, et j’ajoute par les professionnels de l’immobilier. Soyons clairvoyant et faisons preuve de bon sens. Et surtout n’oubliez pas que le marché a toujours raison au bout du compte. Seule incertitude : quand sera-t-on au bout du compte ?

Marc Simon

25 août 2009

Et si le web pouvait nous aider à sortir de la crise immobilière......

L'année 2009 s'annonce particulièrement difficile pour les professionnels de immobilier,qui parlent, selon les sources, d'une diminution de 25% à 40% des ventes.Même si le durcissement de l'accès au crédit immobilier pour les ménages est en partie responsable de cette baisse , il n'en reste pas moins que les prix, qui s'étaient envolés de façon significative ces dernières années, ont également joué un rôle prépondérant dans la diminution du nombre des transactions.Comme pour n'importe quelle crise, qu'elle soit financière où économique,après une période de purge, nous allons assister à un rééquilibrage des prix de marché qui redeviendront plus cohérent avec la valeur intrinsèque des biens immobiliers.Pour cela il faut que les vendeurs acceptent de baisser leur prétention afin d'être en phase avec la demande et surtout la capacité d'endettement des clients potentiels...En effet, c'est une mauvaise analyse de penser que la demande en bien immobilier à baisser,quand on sait qu'il manque en France,pour satisfaire la demande, pas moins de 500.000 logements !Mais comment espérer vendre une maison de 100m² à plus de 200.000€ alors que les constructeurs de maison individuelle (qui se porte d'ailleurs plutôt bien en ce moment, + 29% en 2009)proposent des maisons neuves autour de 100.000€ et que les terrains à bâtir, certes qui se font rares mais qui existent,se négocient entre 50.000€ et 100.000€.C'est dans ce contexte que la société prox-immo.fr, qui avait déjà bouleversé le marché en 2004,grâce à une rationalisation de ses coûts de fonctionnements qui permettait de réaliser jusqu'à 50% d'économies sur les frais d'agence, vient d'innover une fois de plus en proposant désormais une tarification low cost à ses clients, une réelle expertise de la valeur des biens immobiliers sous forme de moyennes (analyses statistique, valeur vénale, et valeur à neuf)ainsi qu'un un blog d'information interactif qui permet à tous les internautes de poser des questions au professionnel.Le site prox-immo.fr qui génère près de 300.000 visiteurs par an et qui vise le million de visiteur d'ici 2010, est aujourd'hui un des leaders Normands en matière d'audience web !En cas  de besoin , je serai heureux de répondre à toutes vos questions.

 

04 août 2009

Immobilier, les chiffres qui font douter d'une éventuelle reprise en France

Par Marc Simon, le 03/08/2009 (source abc bourse.com)

La communication récente des professionnels de l'immobilier a été très positive, annonçant à qui mieux mieux la reprise du marché, le retour des acheteurs, et soulignant le dynamisme retrouvé "souhaitent être prêts à déménager pour l'été". Pour conclure par l'habituel message incitant à l'achat. L'embellie est-elle aussi significative et importante qu'on l'entend ?

Surprise ! Le marché est saisonnier...
Il va de soi que les trois derniers mois, d'avril à juin, ont dû être plus dynamiques que la période hivernale. Celle-ci est traditionnellement atone, tandis que le printemps se montre très favorable : beaucoup souhaitent être prêt à déménager pour l'été, pour des raisons de temps libre, et pour effectuer la rentrée scolaire sans traumatiser les enfants. Il n'y a rien en cela d'exceptionnel, et rien qui ne permette de dire que le marché redémarre. La plupart des statistiques sérieuses intègrent d'ailleurs des correctifs pour tenir compte des variations saisonnières. Malheureusement, de tels chiffres ne seront publiés qu'à la fin de l'été, ce qui nous empêche d'y voir clair dès maintenant. On pourra, à défaut, réaliser quelques comparaisons avec les chiffres de la même période de l'année dernière, ce qui sera plus crédible que de comparer aux mois précédents. Après tout, aux beaux jours de 2008, le volume des transactions progressait de 10% par rapport à l'hiver qui les ont précédé. Celui qui aurait vanté le dynamisme retrouvé du marché à cette date en aurait été pour ses frais.

Quelle est l'ampleur du regain d'activité ?
Il est très difficile à chiffrer, faute d'indicateur avancé. On dispose des déclarations d'agences, bien sûr, mais comment s'y fier ? La FNAIM par la voix de son ancien délégué général a dit que les transactions étaient trop peu nombreuses pour l'établissement de l'indice de mai. Les chiffres qu'analyse Century21 pour établir une tendance nationale porte sur un échantillon lui aussi d'ampleur très réduite, et dont rien ne permet d'établir la représentativité... Néanmoins, on peut regarder un certain nombre de chiffres annexes.

La production de crédit continue de se ralentir
Lorsque le marché était dynamique, la production de crédit sur 12 mois (source Banque de France) a atteint 149 milliards d'euros. C'est l'argent qu'il a fallu prêter pour compléter les apports personnels, et ce sont ces crédits, distribués en 2006 et 2007, qui ont permis d'entretenir le marché que l'on a connu. Or, la production sur 12 mois a chuté et s'établit à fin mai à 85,3 milliards. Les analystes s'attendent d'ailleurs à une poursuite du ralentissement de la production, pour atteindre 80 milliards à la fin de l'année. Sans tenir compte de leur prévision, il faudrait, pour que le regain soit là, que la production de crédit en juin ait été singulièrement dynamique, car s'il y a eu reprise entre mars et mai, c'était avec toujours moins de crédits nouveaux. Personne de sérieux ne soutiendra que les Français payent cash leurs logements, et la seule explication possible serait que le marché soit déserté par les acquéreurs nouveaux, et qu'il ne reste que ceux qui, ayant préalablement vendu un logement, sont en situation de revenir à l'achat après une période de location. Un scénario particulièrement atypique et lui aussi peu crédible, surtout que les agences, et notamment Century21, sont claires : selon elles, le marché est essentiellement fait par les primo-accédant. Bizarre, donc, qu'ils aient si peu recours aux banques pour acheter...

Les collectivités territoriales se posent des questions
Les départements tirent une source non négligeable de leurs revenus des droits de mutation, les fameux frais de notaire. Certains d'entre eux, comme l'Aude, se trouvent fort dépourvus de constater que la manne fiscale s'est tarie. Même si les encaissements se font avec retard sur ce qu'annoncent les agences immobilières, pourquoi paniquent-ils ? Ils ne devraient avoir qu'un léger retard de paiement, le marché étant censé avoir repris depuis mars... Peut-être que la réalité locale ne concorde pas exactement avec l'optimisme affiché des professionnels.

Les notaires ne voient pas de reprise dans leur activité de transaction.
Si les notaires collectent pour l'INSEE les prix de vente permettant l'établissement de statistiques de prix, ils ont également une activité de transactions, qui fournit des données tout aussi réactives, et tout aussi parcellaires malheureusement, que celle des agences. Que constatent-ils ? Leur solde d'opinion se trouve résumé dans le graphique suivant :
L'activité se contractant lorsque le chiffre est négatif, et zéro constituant la limite haute du graphique, on apporte un bémol très net à l'embellie. Elle est réelle, bien sûr, mais il s'agit plutôt d'une dégradation moins rapide ou d'une stabilisation que d'une compensation du ralentissement passé. Après un -50% constaté à l'hiver 2008, même un +20% laisserait... un -40%. Et c'est l'impression que laisse ce rebond printanier... Nous n'en connaîtrons que dans deux mois l'ampleur exacte avec la publication du nombre total de transactions, mais il est pour le moins étrange de voir des « profesionnels » s'enthousiasmer autant de ces chiffres.

D'après Century 21, l'activité S1 2009 serait 12% sous celle de S1 2008
Century21 a publié, au fil du temps, les chiffres suivants dans ses communiqués à la presse :
    • L'activité a connu -28% au S2 2008, puis +23% au S1 2009
    • Ils ont réalisé 20 500 transactions au S1 2009
    • Ils ont réalisé 9 500 transactions au T1 2009

On peut conclure qu'ils ont réalisé 11 000 transactions au deuxième trimestre, soit une variation de +15%. Ce n'est guère loin de la variation que le marché dans son ensemble a connu à la même période l'an dernier, où les volumes avaient progressé d'un peu moins de 10%, dans un mouvement annuel de réduction des transactions déjà bien entamé (756 000 annuels contre un pic à 822 000).
Il est très naturel qu'avec les mesures de soutien (Scellier, déduction des intérêts...) et la baisse des taux ponctuelle que nous connaissons, le marché connaisse une stabilisation après la baisse inédite observée en fin d'année dernière – on se souvient des -50% de transactions à Paris ! – et que ceci, conjugué à l'effet saisonnier, aboutisse à un plus fort dynamisme du marché. Mais l'ampleur que l'on constate est loin de permettre d'être aussi optimiste que les commentaires que ces chiffres ont suscité.

Et tout cela si Century21 est représentatif du marché !
Car après tout, ce groupe est une société dont l'activité n'est pas forcément linéairement corrélée au marché dans son ensemble. Pourquoi ne pourrait-elle pas, comme toutes les autres sociétés, gagner ou perdre des parts de marché ? Si l'on regarde les chiffres qu'ils avencent, leur activité au T1 2009 était inférieure de 25% à celle du T1 2008. Ils auraient donc réalisé à cette période un peu plus de 12 500 transactions. L'activité S1 2009 étant de 12% inférieure au S1 2008, ils ont dû y réaliser un total de 23 200 transactions. Ils ont donc dû réaliser, mathématiquement, 10 700 transactions au deuxième trimestre de 2008... Soit un nombre en baisse de 14,4% ! Alors que le marché, lui, progressait de 10%. Les chiffres d'activité de Century21 semblent donc, dans le passé, n'avoir pas collé avec le marché. Chacun conclura, entre faible représentativité ou comparaison par rapport à des chiffres déjà écornés par la crise.

07 octobre 2008

Que faire face à la crise immobilière en Seine Maritime?

Données actuelles

Les prix des logements anciens en France ont baissé de 2,9% au troisième trimestre 2008 par rapport au trimestre précédent où ils avaient augmenté de 0,9%.Au premier semestre 2008, les prix avaient été stables par rapport au deuxième semestre de 2007, ce qui avait ralenti leur progression en glissement annuel à 1,7%.La baisse des prix est de 2,6% par rapport au trimestre correspondant de 2007. En un an, les prix ne présentent qu'une très faible augmentation (+0,1%). Ce sont surtout les prix des maisons (-5,9% au troisième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2007) qui sont affectés, les appartements résistant mieux (+0,7%).)
Concernant les loyers, la Fnaim fait état d'une hausse, en glissement annuel, de 2,4% (+2,6% pour les appartements et +1,8% pour les maisons) à fin septembre. L'évolution des loyers est encore importante à Paris pour les appartements (+4,8%) et la région parisienne (+3,1%). En revanche, les loyers des maisons baissent dans l'Ouest (-0,2%).

En bref

La situation précaire des marchés financiers actuels va entraîner inexorablement une  évolution à la hausse des taux d’intérêts des banques centrales qui sera fatalement répercuté sur les emprunteurs particuliers.
La conséquence sera donc une baisse des prix de vente des biens immobiliers actuellement sur le marché.

La quasi disparition des prêts relais (risque de Subprime à la française) va entraîner une augmentation des délais de vente des biens immobiliers surévalués avec le risque qu’au final la perte soit encore plus importante.

Nos conseils

1. Choisissez      les bons professionnels pour vendre votre bien
2. Négociez      les commissions d’agence
3. Exigez      de la visibilité pour votre bien
4. Acceptez      un prix de vente cohérent, le temps n’est pas à la spéculation
5. Evitez      les crédits relais.
6. Mieux      vaut vendre rapidement à un prix moindre que de risquer de perdre d’avantage      dans quelques mois.
7. Pensez      aux opportunités à venir (si vous vendez moins cher, d’autre le font      aussi)

17 septembre 2008

La crise américaine

Entretien avec le professeur Shiller (source: les echos.fr)  
         
Le pire de la crise immobilière américaine est-il passé, selon vous ?

Non. Le système financier va souffrir, les faillites personnelles vont se multiplier. Nous n'en sommes qu'au début. Nous assistons à la plus grave crise immobilière depuis la Grande Dépression de la fin des années 1920. Ses conséquences économiques ne seront sans doute pas aussi sévères même si le risque de récession est non négligeable. Mais on va assister à une véritable destruction de valeur. Des millions de gens vont perdre leur maison, et ce qui me chagrine, c'est que tout cela résulte de comportements parfois malhonnêtes. Le public a été entretenu dans un mythe, à savoir que le prix des logements finit toujours par remonter. On a poussé des gens à acheter des maisons surévaluées en recourant à des emprunts extrêmement complexes.

N'exagérez-vous pas un peu ? Ce n'est ni la première ni la dernière crise immobilière.
Nous avons effectivement connu des crises à la fin des années 1970, au cours des années 1980 et au tournant du siècle. Chacune a été d'une certaine manière plus forte que la précédente, plus profonde. Nous sommes en fait les victimes d'un changement de société. Les Etats-Unis sont devenus de plus en plus capitalistes. A la fin de la décennie 1970, le Congrès a modifié les règles encadrant le crédit et les taux d'intérêt. Désormais, les taux usuraires ne sont plus réglementés et petit à petit nous en sommes arrivés à la situation actuelle où des produits très sophistiqués sont proposés à des gens incapables de les comprendre. Le marché du crédit était autrefois contrôlé par des autorités locales. C'est devenu un marché national sans réel contrôle. Au début des années 2000, certains ont pris en otages les emprunteurs. Profitant du niveau historiquement bas auquel étaient tombés les taux à la suite de la crise de 2001, ils ont proposé des crédits assortis de taux capables de varier dans des proportions que les souscripteurs n'imaginaient pas. Les prêteurs savaient ce qu'ils faisaient. Les emprunteurs, non. Le capitalisme peut fonctionner à condition d'être régulé et que soient limités les risques d'abus.

Les emprunteurs n'ont-ils pas tout de même fait preuve d'un peu de naïveté ?
Certains, sans doute. Mais d'autres ont simplement été victimes de l'air du temps. Ils ont refusé d'ouvrir les yeux car ils préféraient croire que les prix de l'immobilier ne pouvaient que monter. Du côté des organismes de crédit ou même des politiques, certains se sont bouché les yeux. Ils pensaient rendre service aux nouveaux accédants à la propriété.

Autrement dit, le marché de l'immobilier ne serait pas rationnel ?
A la fin des années 1980, nous avions publié avec Karl Case un article qui avait surpris. Il démontrait que la croissance ou la décroissance des prix de l'immobilier suivait une courbe lisse, sans à-coups. C'est anormal, car, sur un marché spéculatif, hier ne permet pas de prédire demain, et l'année dernière encore moins l'année prochaine. Dans l'immobilier, si. Il peut certes y avoir des inversions de tendance, mais le mouvement est régulier. C'est en fait un marché d'amateurs se comportant de façon moutonnière. La nature humaine est parfois étrange mais les hommes ont souvent tendance à se croire plus malins que les autres. Dans une bulle immobilière comme dans une arnaque de type vente pyramidale (schéma de Ponzi), les intervenants sentent bien le côté irrationnel mais ils se disent que cela peut durer encore un peu et que, eux, seront capables d'en tirer profit avant que le château de cartes ne s'écroule. Les gens font montre d'une confiance excessive à l'égard de leur propre intuition. Quand les prix s'envolent, les sceptiques, qui estiment comprendre les mécanismes économiques, passent pour des idiots en choisissant de rester à l'écart du marché. Si l'immobilier a monté pendant X années, pourquoi ne monterait-il pas une année de plus ? Dans ces conditions, c'est presque rationnel de se dire que l'on peut acheter quitte à revendre rapidement avant que la tendance ne s'inverse.

Cette " folie " immobilière dont nous sommes régulièrement les victimes est-elle nouvelle ?
Il y a cinquante ans, l'évolution des prix de l'immobilier n'était pas un sujet de préoccupation. La presse n'en parlait pas et les indices que nous avons retrouvés montrent que les gens considéraient ce sujet d'une façon plutôt sereine. Le prix d'une maison, c'était à hauteur de 15 % celui du terrain, qui certes peut prendre de la valeur, et à 85 % les coûts de construction, en général assez stables puisque les progrès techniques et les gains de compétitivité permettent de compenser certaines hausses. A l'époque, personne ne voyait la pierre comme un investissement particulièrement bon. Les choses ont changé. Nous assistons à un phénomène de fièvre acheteuse auto-entretenue. Les prix montent, donc les gens en concluent qu'il faut acheter. Cela ne s'apparente pas à proprement parler à de la folie mais sans conteste à un manque de recul ou de perspective historique. Pour chaque bulle, on tente d'ailleurs de trouver une explication plausible. Cette fois-ci, on a parlé de victoire du capitalisme, de globalisation et d'enrichissement des Chinois et des Indiens, acheteurs de maisons partout dans le monde. C'est séduisant mais bien trop réducteur.

En même temps, sur la durée, les prix semblent bien être toujours à la hausse.
Certains ont intérêt à perpétuer ce mythe, mais c'est en grande partie un effet d'optique. L'inflation explique les hausses mais j'ai démontré, chiffres à l'appui, qu'aux Etats-Unis, les prix ajustés de l'inflation n'ont pas changé entre 1890 et 1990. Certains ont fait les calculs pour des villes comme Amsterdam depuis le XVIIe siècle ou des pays comme la Norvège et sont arrivés aux mêmes conclusions. Aujourd'hui, pour que les prix se retrouvent en ligne avec leur niveau historique, il faudrait qu'ils s'effondrent de 50 % aux Etats-Unis. Je ne dis pas que c'est ce que je prévois, mais je dois reconnaître qu'il n'y a là rien d'impossible.

Combien de temps, cette crise risque-t-elle de durer ?
Les cycles peuvent être longs. Lors d'une précédente crise, les prix à Los Angeles avaient atteint un pic en 1989 et touché leur point bas seulement en 1997. Soit neuf années de chute et, au total, un recul des prix ajustés de l'inflation de 40 %. Dans les dix premières agglomérations américaines, le point bas avait été atteint au bout de quatre ans et demi, en 1994. Au cours de cette période, les prix avaient reculé de 8 % en nominal mais de 20 % ajustés de l'inflation. Cette fois-ci, la crise pourrait durer plus longtemps et être plus profonde. N'oubliez pas qu'au Japon, les prix ont chuté pendant quinze années consécutives. On ne peut exclure une situation similaire aux Etats-Unis. Sans connaître une grave récession, nous pourrions traverser une longue période de croissance molle. La bulle n'a en effet pas affecté que la pierre. Le sentiment d'enrichissement a poussé les gens à accepter de payer beaucoup de choses plus cher. Les prix ont augmenté, les profits et les marges des entreprises se sont accrus. Nous allons peut-être connaître une situation inverse avec une réduction durable des marges. Incontestablement, l'optimisme va tomber. Les entreprises vont moins investir, les ménages épargner davantage.

Cette crise américaine peut-elle s'internationaliser ?
Bien sûr. Les prix de l'immobilier sont déjà en recul à Londres, et la Banque d'Angleterre a commencé à diminuer ses taux en réaction. Je ne suis pas un expert du marché français mais, même si les prix ne baissent pas encore, ne se tassent-ils pas ? Les marchés sont corrélés. Il ne faut pas regarder l'immobilier seulement avec des yeux d'économiste mais aussi de sociologue. La hausse se transmet comme une épidémie. La baisse aussi. Quand les prix montent autour de vous, cela entretient votre optimisme. Quand ils baissent, cela nourrit votre pessimisme. La vision que vous avez du monde affecte votre jugement. Aujourd'hui, les prix reculent aux Etats-Unis, du coup les institutions financières américaines sont fragilisées. Et je pense que les Français le savent.

Cette crise pourrait-elle dégénérer ?
Nous allons sans doute traverser une période difficile, mais ne prévoyons pas l'apocalypse. Il ne faut pas perdre de vue que depuis un demi-siècle l'économie mondiale est globalement en croissance continue. Il va y avoir des dommages mais ils seront sans doute localisés dans certains pays. Ce n'est pas la fin du monde. Le principal risque est en fait social. Au moment où les salaires des PDG atteignent des niveaux record et où la rentabilité des entreprises est à un sommet, on risque de mettre 2 millions de personnes dans la rue aux Etats-Unis. La crise du " subprime " va frapper les plus pauvres. Cela pourrait avoir de lourdes conséquences.

Mais cette crise ne pourrait-elle pas comporter aussi des effets bénéfiques ?
Ce qui fait la force et l'attrait de villes comme New York ou Paris, c'est en partie leur vitalité, résultat de leur diversité. Retirez les artistes, mais aussi les professeurs, les policiers..., ceux qui ne peuvent plus se permettre de vivre dans une ville qu'ils servent, et que reste-t-il ? Une ville ne peut vivre seulement grâce à des spéculateurs. Rares sont ceux prêts à l'admettre mais, paradoxe, une chute des prix peut aussi avoir des conséquences positives. Les hommes politiques parlent de pouvoir d'achat, de logement abordable, pourtant ils sont inquiets dès que les prix baissent dans l'immobilier. Mais l'accroissement des inégalités que l'on constate aujourd'hui et qui est en partie lié à l'évolution du prix des logements est aussi porteur de tensions sociales.

Existe-t-il un lien mécanique entre explosion des bulles immobilières et récession ?
Historiquement, on n'observe pas de lien entre l'évolution des prix des maisons et les récessions. A la rigueur, on peut constater une corrélation entre la construction et les cycles économiques. Souvent, les récessions sont ainsi précédées d'un recul de la construction. Cela dit, cette fois-ci, il ne s'agit pas d'une bulle parmi d'autres mais véritablement d'une bulle gigantesque...

Certains accusent la Banque centrale américaine et Alan Greenspan d'avoir joué avec le feu et de ne pas avoir agi pour éviter les bulles. Partagez-vous ce point de vue ?
Les bulles ont tendance à naître de façon autonome. La banque centrale, en baissant ses taux, peut bien sûr entretenir un mouvement mais sans doute pas le créer. Il ne faut pas accorder trop de poids aux banquiers centraux. Quand ils remplissent correctement leur mission, ils peuvent stabiliser une économie, pas fabriquer la croissance. Cela dit, aux Etats-Unis, Alan Greenspan aurait sans doute pu en faire plus pour mettre en garde le public. En 1996, il a certes prononcé un discours en évoquant " l'exubérance irrationnelle " des marchés. Mais il n'est jamais revenu dessus. Peut-être considérait-il que le rôle du président du Conseil des gouverneurs de la Fed est de contribuer au dynamisme de l'économie. Il était en fait le reflet d'un changement idéologique qui veut qu'on ne puisse remettre en cause l'efficacité et la pertinence du marché. Aujourd'hui, ses mémoires s'intitulent " Le Temps des turbulences ". Pourquoi n'a- t-il pas parlé plus tôt ? Faire exploser des bulles peut avoir des conséquences négatives, mais les laisser gonfler au-delà du raisonnable, n'est-ce pas encore pire ?

Le gouvernement américain a tenté de réagir. Peut-il être efficace ?
Le problème est que le gouvernement ne veut pas mettre d'argent public sur la table. Le secrétaire au Trésor, Hank Paulson, a proposé de standardiser certaines procédures pour éviter les faillites, de moraliser certaines pratiques, de mettre en place un service de conseil... Mais c'est un programme facultatif et, s'il ne fonctionne pas, on risque de nourrir la déception du public.

Que peut-on faire pour éviter que de nouvelles bulles ressurgissent demain ?
Il n'y a pas de solution miracle, mais pour freiner la folie spéculative et minimiser l'impact des retournements de tendance, on pourrait, par exemple, imposer que les mensualités des crédits varient en fonction de l'évolution constatée des prix. Les taux initiaux seraient peut-être plus élevés qu'aujourd'hui, mais il existerait ainsi un mécanisme d'ajustement. On pourrait prévoir une baisse des remboursements si, au bout du compte, la maison vaut moins que prévu. On peut aussi, comme je l'ai fait, créer un marché boursier qui permette d'investir sur l'évolution des prix dans l'immobilier, un marché des " futures " de la pierre. Lors de la phase de hausse, ceux qui croyaient que la demande allait se retourner ne pouvaient rien faire, à part attendre d'avoir raison. Avec le marché des " futures ", qui malheureusement n'attire pas encore beaucoup de monde, on peut " shorter " l'immobilier, faire le pari que les prix vont baisser. Cela indique la tendance et pourrait contribuer à ouvrir les yeux.

04 septembre 2008

Les prix de l'immobilier en Seine Maritime

Les prix vont ils baisser ?

Selon Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie marchés chez HSBC France, le coup de froid sur l'immobilier pourrait durer jusqu'en 2012: une purge inévitable pour ce secteur.

     

La chute des ventes immobilières s'est accélérée ces derniers mois: peut-on parler de krach ?

Pas pour le moment. Les économistes parlent de krach boursier lorsque les Bourses plongent de plus de 20%. Or dans l'immobilier, on n'en est pas là. Mais la chute de 34% des ventes enregistrée dans le neuf au deuxième trimestre (par rapport à la même période de 2007) indique l'ampleur de l'ajustement en cours, comparable à celui à l'oeuvre en Espagne. Il existe toutefois une grande différence entre l'Espagne, les Etats-Unis et la France: contrairement aux deux premiers pays, nous avons chez nous un déficit de logements, que j'évalue à 400 000 unités. L'ajustement de notre marché devrait donc être plus rapide que chez nos voisins. Reste que, pour l'heure, la dégradation est brutale, comme en témoigne la montée rapide du niveau des stocks: en l'espace d'une année, leur délai d'écoulement est passé de 7,5 mois à 13,6 mois.

Est-ce la crise financière qui est à l'origine de ce retournement ?

En réalité, il était anticipé bien avant: le gonflement de la bulle immobilière avait déjà entraîné un recul de la solvabilité des ménages. Dès 2006, le marché avait atteint son point haut, puis il a commencé à ralentir en 2007. Bien entendu, la crise financière a accéléré le processus, en se traduisant notamment par une augmentation des taux d'emprunt. Conséquence: avec des conditions de crédit moins bonnes, mais, parallèlement, des prix toujours à la hausse, la dégradation de la solvabilité des ménages s'est nettement accentuée au cours de ces derniers mois. Selon nos indicateurs, les ménages français ont perdu depuis un an plus de 10% de leur capacité d'achat dans l'immobilier résidentiel.

Du coup, leur appétit s'est tassé...

Exactement: les nouveaux crédits à l'habitat ont diminué de 10% entre juin 2007 et juin 2008. En toute logique, les promoteurs et les spécialistes de l'immobilier révisent leurs perspectives d'activité à la baisse, qu'il s'agisse des mises en chantier ou des mises en vente.

Dernière étape, la baisse des prix. Celle-ci est-elle inéluctable ?

Clairement, les prix étaient devenus trop élevés par rapport à la demande. Leur baisse est aujourd'hui le seul moyen pour que les Français retrouvent des marges de manoeuvre financières et redeviennent acheteurs ! Pour espérer restaurer la solvabilité des ménages au niveau de 2004, il faudrait que les prix diminuent d'environ 8%. Or selon nos estimations, ils devraient reculer de 4% en 2008 (en moyenne dans l'ancien et le neuf) et de 6% en 2009.

Combien de temps va durer l'ajustement ?

L'observation de l'évolution récente des prix par rapport à leur moyenne de longue période met en évidence l'existence d'une bulle immobilière, plus forte en province qu'à Paris: l'ajustement devrait donc y être plus brutal. Toujours selon notre projection, et sans nouvel événement exogène, ce cycle baissier pourrait durer jusqu'en 2012.

Cette crise immobilière risque de noircir le tableau de la conjoncture...

Oui, d'autant que le secteur de la construction était jusqu'à récemment un pilier de l'activité française. Entre 2003 et 2006, il a fourni en moyenne 0,4 point de croissance annuelle et représenté 41% des créations d'emplois (dont l'intérim). L'an dernier, il a encore été à l'origine de 72 000 nouveaux postes, soit un quart des créations d'emplois du secteur marchand. Mais, en 2008, la situation s'inverse: selon nos calculs, l'ajustement immobilier va amputer la croissance d'un demi-point de PIB, tandis que son impact sur l'emploi risque d'être assez fort. La consommation va elle aussi être affectée, car elle était, ces dernières années, en partie stimulée par les achats d'équipement du logement (cuisines, canapés...). Ce dynamisme a aujourd'hui pris fin.

La crise immobilière en Seine Maritime : Info ou Intox?

Source "L'express.fr"
Sur le marché immobilier, l'heure est au retournement. Profitez de la nouvelle donne! Voici un état des lieux complet mis à jour en septembre 2008, région par région, avec des chiffres exclusifs fournis par notre partenaire Notaires de France.

Après dix ans de hausse ininterrompue, l'heure est à un véritable retournement. La remontée des taux pèse sur la demande, le volume des transactions chute et les prix devraient bientôt suivre... Ceux qui veulent vendre ou acheter doivent donc plus que jamais étudier le marché. L'Express propose un dossier complet pour les y aider.
C'est un appartement parisien classique de 110 m², avec moulures, parquet, cheminée, de ceux qui ont le plus profité de la flambée des prix. Pourtant, ses propriétaires ont dû considérablement revoir leurs prétentions à la baisse pour vendre ce logement familial, situé rue de Turin, dans le VIII^e arrondissement de la capitale: après quatre mois d'attente sans visite ni proposition, le bien est passé, au cours de l'été, de 829 000 euros à 715 000 euros. Soit une dégringolade de plus de 100 000 euros !
Loin d'être exceptionnel, ce type de situation se multiplie désormais partout en France, dans les villes de province - premières touchées - comme en Ile-de-France, où les acquéreurs, inquiets, s'interrogent de plus en plus sur l'opportunité de leurs achats. Un an après la crise des subprimes aux Etats-Unis, le retournement du marché immobilier français est incontestable. Les prix élevés (140% d'augmentation en dix ans) la hausse des taux d'intérêt et l'application plus stricte des conditions d'octroi des crédits par les banques ont contribué à désolvabiliser les acquéreurs... et à plonger le secteur dans la tourmente. Au premier semestre de 2008, en effet, le nombre des transactions dans l'ancien a chuté en moyenne de 10% à 15% en France, selon la Fnaim (- 14% en Ile-de-France et - 20% à Paris, selon la chambre des notaires Paris Ile-de-France). Tandis que les ventes de logements neufs se sont effondrées (- 34%), notamment dans des villes comme Toulouse, Marseille, Rennes ou Grenoble ! "L'atterrissage est bien plus brutal que prévu", reconnaît Guy Nafylian, président du groupe de promotion Kaufman & Broad. Avec, depuis le début de l'été, "une accélération impressionnante de la crise", souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X-Nanterre.
Certes, la dégradation n'est pas nouvelle: l'immobilier a déjà amorcé sa lente décrue depuis deux ou trois ans. Seulement, en cette fin d'été 2008, le mouvement s'est emballé. Aujourd'hui, le doute n'est plus permis, "nous assistons à une vraie crise de la solvabilité, liée à la déconnexion criante entre le revenu des ménages et les prix de l'immobilier", affirme Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. La situation s'est surtout aggravée depuis que les conditions de crédit se sont dégradées. Les taux, en baisse tout au long de la dernière décennie, ont sensiblement remonté (+ 0,70% entre janvier et juin 2008), pour s'établir au-dessus de 5% pour un taux fixe à 15 ans, freinant ainsi les ardeurs des plus modestes. Or, a calculé Olivier Bokobza, directeur général des espaces immobiliers BNP Paribas, "une hausse de 0,20% du taux de crédit signifie l'exclusion de 70 000 acquéreurs supplémentaires". Un coup dur pour les ménages, surtout que, dans le même temps, la durée de l'emprunt décroît et que "beaucoup de banques refusent aujourd'hui de prêter sur trente ans", affirme Christophe Crémer, président de MeilleurTaux. Enfin, les établissements bancaires français, durement affectés par la crise des subprimes, ont donné un coup de grâce aux petits revenus, en appliquant de manière restrictive les conditions d'attribution des crédits: endettement limité à 33% du salaire, prise en compte de la qualité du bien et, plus récemment, du coût de l'essence en cas d'éloignement du lieu du travail. Tout est bon pour décourager l'achat." Le taux de refus a été multiplié par deux depuis six mois. Et, depuis juillet, c'est l'hécatombe !" s'exclame Ari Bitton, directeur général de AB Courtage.
Cette nouvelle prudence pèse lourdement sur le marché. "La demande s'est totalement contractée", regrette Hervé Bléry, patron du réseau Century 21 France. C'est incontestablement le secteur du neuf qui subit de plein fouet les effets de la conjoncture. Selon Christian de Gournay, président de Cogedim, "les acheteurs ne possèdent plus aucune élasticité au prix". Et les rétractations vont bon train. Chez Kaufman & Broad, par exemple, elles ont bondi de 19% au premier semestre 2007 à 29% au premier semestre 2008 ! Pendant ce temps, le stock enfle considérablement (110 500 logements à la fin juin), notamment dans des villes comme Toulouse, où l'offre de neuf est pléthorique.

28 mars 2008

qu'est ce que la crise des subprime

Subprime" : explications d'une crise

Partie du secteur du crédit immobilier américain, la crise du "subprime" a d'abord eu des conséquences sur la sphère financière locale. Mais elle a pris de l'ampleur, diffusant aux autres grandes places financières, ainsi qu'à des sociétés non financières américaines comme non américaines.            

Dossier réalisé par Marianne Bliman, avec Julie Carceller                                 

1. Qu'est-ce que le "subprime" ?

Les crédits "subprime" sont des prêts immobiliers accordés à des ménages américains aux revenus modestes. Si les mensualités de remboursement sont abaissées les premières années, ces prêts sont consentis à des taux d'intérêt variables et de niveau élevé. Ces conditions d'octroi font peser un risque de solvabilité sur ces ménages. En raison de la fragilité de leur situation financière, ceux-ci peuvent en effet se retrouver en situation de ne plus pouvoir faire face aux échéances de remboursement de leur crédit immobilier. Le Center for Responsible Lending chiffre à quelque 20% la proportion, aux Etats-Unis, d'emprunteurs "subprime" qui pourraient perdre leur logement.
En 2006, les crédits "subprime" ont représenté 24% des nouveaux crédits immobiliers octroyés aux Etats-Unis. En fin d'année, leur encours atteignait près de 13% du total des crédits hypothécaires aux Etats-Unis (10.200 milliards de dollars), contre 8,5% en 2001.

2. Les mécanismes de la crise

La hausse des taux d'intérêt directeurs de la Réserve fédérale (Fed) a entraîné celle des taux des crédits immobiliers outre-Atlantique. En effet, confrontées à un coût de l'argent plus élevé pour financer leurs besoins, les banques ont répercuté ces conditions plus sévères sur leur clientèle.
Parallèlement, l'assèchement de la demande de biens immobiliers a tiré les prix de ces derniers vers le bas, entraînant du même coup une diminution de "l'effet richesse" des ménages - la valeur de leurs appartements et maisons ayant baissé, leur richesse potentielle s'est en effet amoindrie. La conjonction de ces deux évolutions défavorables a conduit à une hausse des défauts de paiement voire, dans certains cas, des situations d'insolvabilité de foyers. L'impossibilité de rembourser leurs prêts dans laquelle se trouvent ces ménages pèse sur des établissements de crédit spécialisés comme New Century, numéro deux du "subprime" américain confronté à de graves difficultés financières.

3. L'ensemble de la sphère financière gagnée par la défiance

AFP

Ces défaillances ont entraîné des réactions en chaîne sur les marchés. La courroie de transmission : les véhicules de titrisation. Technique financière sophistiquée, la titrisation consiste à transférer des actifs ou les risques de crédit y afférents sous une forme structurée à des investisseurs tiers. Elle donne lieu à une émission de titres sur les marchés de capitaux, adossés aux actifs sous-jacents (crédits hypothécaires, par exemple) et regroupés par "tranches". Certaines de ces tranches incluaient des crédits touchés par des défaillances ou défauts de paiement de ménages. Les investisseurs se sont alors retirés de ces produits qu'ils considéraient comme trop risqués. Conséquence : certains fonds n'ont plus pu être cotés - parmi lesquels trois gérés par BNP Paribas. L'absence de demande pour certains titres contenus dans ces fonds a en effet empêché de calculer la valeur liquidative de ceux-ci - la valeur liquidative résultant de la confrontation de l'offre et de la demande.

BNP Paribas IP gèle trois fonds  [ 10/08/2007  ] 

Les opérateurs ont des comportements souvent suivistes et l'information circule très vite sur les marchés. La défiance vis-à-vis des produits de titrisation s'est propagée à d'autres segments de marché, notamment celui des "commercial paper" - titres de créances négociables émis par les entreprises sur le marché monétaire donc de court terme -, qui représentent d'énormes montants. Les investisseurs n'ayant plus confiance dans ces actifs, ils s'en sont retirés - pour se reporter sur des instruments qu'ils jugeaient plus sûrs. Conséquence : cette chute de la demande a entraîné un assèchement de la liquidité sur les marchés.

4. Les banques centrales à la rescousse

Devant ce déficit de liquidités, les banques centrales ont décidé d'intervenir pour casser une spirale baissière des marchés et fournir aux établissements bancaires et financiers les fonds dont ils avaient besoin pour leur activité. Concrètement, elles ont injecté massivement des liquidités dans le circuit monétaire. Au cours de la seule première semaine d'août, par exemple, les instituts d'émission américain, européen et asiatiques ont ainsi mené des actions concertées au cours desquelles elles ont fourni plus de 330 milliards de dollars aux marchés.
L'analyse de Christian de Boissieu, professeur des Universités et président du Conseil d'analyse économique :

« La Fed n'hésitera pas à baisser ses taux si nécessaire »  [ 13/08/2007  ] 

L'analyse de Patrick Artus, directeur de la recherche et des études de Natixis :

« Les banques risquent un mauvais troisième trimestre »  [ 13/08/2007  ] 

Outre ces injections de liquidités, les banques centrales ont agi via leurs taux d'intérêt directeurs. Le 18 septembre 2007, la Fed a donné un signal fort en réduisant d'un demi point le niveau du taux d'objectif des "Fed funds", son principal taux d'intérêt directeur. Ce taux - que les banques américaines appliquent lors de leurs échanges entre elles pour emprunter des "Fed funds" - a été fixé à 4,75%. Son homologue européenne a également fait preuve de pragmatisme en la matière. Alors que se profilait un resserrement de la politique monétaire dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) a, devant les turbulences des marchés, opté pour le statu quo en septembre.

5. L'économie réelle frappée à son tour

L'impact négatif de la crise du "subprime" sur les banques ne fait pas de doute, ni aux Etats-Unis, ni, dans de moindres proportions, dans les autres pays développés.

Les banques vont subir une baisse d'activité dans la titrisation et les financements LBO  [ 13/08/2007  ] 

Les banques universelles américaines ressortent affaiblies de la tourmente estivale  [ 19/10/2007  ] 

La crise financière fait plonger Calyon dans le rouge en 2007  [ 21/12/2007  ] 

Mais le secteur financier n'est pas le seul, qui pâtit des secousses financières. L'économie réelle est à son tour touchée.

Croissance : le FMI n'exclut pas une nouvelle révision à la baisse  [ 18/10/2007  ] 

« Subprime » : l'addition pourrait approcher 400 milliards de dollars  [ 13/11/2007  ] 

L'analyse de Daniel Bouton, président de la Fédération des banques françaises :

« Pour l'instant, le risque de contagion de la crise du "subprime" au reste de l'économie est limité »  [ 19/12/2007  ]