06 mars 2009
LMP : quand la défiscalisation tourne mal
Le statut de loueur en meublé professionnel peut être un piège. Une histoire édifiante...
Combien de fois le rêve de la défiscalisation tourne au cauchemar ! Nombre d'investisseurs immobiliers, qui avaient opté pour le statut de loueur en meublé professionnel, en font l'amère expérience. Les nouveaux textes votés avec la loi de Finances pour 2009 ont le mérite d'installer des garde-fous.
Dans le débat sur les niches fiscales, les menaces sur le statut de loueur en meublé professionnel ont ému de nombreux contribuables. Ces derniers ont cru voir là une profanation du dernier sanctuaire de leurs revenus imposables. Pourtant, au regard des déboires que rencontrent chaque jour des particuliers qui avaient cru dans l'eldorado du fameux LMP, on peut se demander si le législateur n'a pas fait leur bonheur malgré eux.
Avant le 1er janvier de cette année, le principe était le suivant : un particulier inscrit au registre du commerce qui percevait plus de 23.000 euros de recettes locatives par an pouvait prétendre au régime de loueur en meublé professionnel. Moyennant quoi, il était en droit de déduire de ses revenus globaux tous les déficits d'exploitation enregistrés, et cela sans limitation. Comme éponge à effacer les impôts, le principe était imbattable. Du moins sur le papier !
Forts de cette croyance, des contribuables se sont lancés dans l'acquisition de grands appartements. Ils les ont meublés sommairement et se sont prétendus loueurs professionnels. Ce n'était pas l'esprit de la loi. Déjà, pour ceux-là, le danger d'un redressement plane...
Déconvenues
Mais d'autres, qui s'étaient comportés de la manière la plus conforme aux textes, vivent tout de même sous la menace d'une requalification. Ils ont pourtant investi dans des programmes éligibles de résidences étudiantes, de tourisme ou de maisons d'accueil pour personnes âgées. Las, ils sont tombés sur des promoteurs financièrement fragiles, voire incompétents, quand ils n'étaient pas malhonnêtes. Les recettes locatives n'ont pas été au rendez-vous. Parfois, les immeubles n'ont même pas été achevés. Bref, les particuliers sont collés avec un placement rigoureusement invendable. Et, faute de pouvoir justifier de loyers, ils perdent leur avantage fiscal. La presse s'est fait régulièrement l'écho de ces mésaventures survenues aux clients de Maisons de Biarritz, d'Apollonia ou de Sun Valley... Mais, jusqu'à présent, un autre cas de figure n'avait pas été mentionné. C'est celui des particuliers parfaitement dans les règles. Leur investissement existe. Il est même en exploitation. Leur seul malheur arrive en bout de chaîne : ils ont en face d'eux un inspecteur des impôts dont la grille de lecture des textes est tout à fait personnelle. Le témoignage de Claude Hubert (1) est à cet égard édifiant. Il convient de le méditer au moment où de nouvelles règles du jeu régissent les investissements de ce type.
Ces derniers engagent en effet les particuliers pour de longues années. Durant ce temps, bien des règles peuvent être modifiées. Dès lors, vérité d'hier devient erreur d'aujourd'hui. C'est toute la servitude de la législation fiscale. Celle-ci prend souvent ses aises avec le principe de non-rétroactivité. Il s'ensuit un sentiment d'insécurité juridique. Cependant, dans cet environnement mouvant, les contribuables peuvent être sûrs que quelque chose au moins ne changera pas : ce sont les esprits. On peut en effet changer les lois et décrets par de nouveaux textes, il n'en va pas de même avec les mentalités.
Les nouveaux textes réservent le bénéfice du LMP aux " vrais " professionnels
Trois conditions s'imposent pour être considéré comme un loueur professionnel. Désormais, pour mériter le statut de professionnel, il faut que les recettes locatives produisent l'essentiel des revenus imposables. C'est la grande leçon des nouveaux textes : le législateur est revenu à l'épure originelle en réservant ce statut aux seules personnes qui en font leur métier. Depuis le 1er janvier, trois conditions cumulatives sont en effet requises. Il faut être inscrit au registre du commerce, percevoir au moins 23.000 euros de recettes locatives et faire en sorte que cette somme soit supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. C'est bien là que les difficultés risquent d'apparaître pour une majorité de candidats. En effet, cette condition limite grandement leur espace d'action. Bien des personnes arrivent à plus de 23.000 euros rien qu'en additionnant leurs revenus salariaux, voire leurs seules pensions de retraite. Ce dernier sujet fait actuellement débat, mais, pour d'éminents spécialistes, la cause est entendue : les pensions font partie des revenus d'activité. Alors, si les particuliers perçoivent en plus d'autres BIC (bénéfices industriels et commerciaux, dont relèvent les loyers en LMP), sans parler de revenus fonciers, agricoles, voire de dividendes procurés par leur portefeuille boursier, il est clair qu'ils ne remplissent pas la condition des 50 %.
Cette réforme avait été dictée par la volonté des pouvoirs publics de limiter la possibilité d'imputer sans plafond les déficits sur le revenu global. L'arme absolue semble bel et bien avoir été trouvée. Mais une question reste posée. Ces investissements assortis d'économies d'impôts ont pour vocation d'attirer l'épargne des contribuables vers des secteurs d'intérêt général, où l'Etat ne répond qu'insuffisamment aux besoins. Mais, au vu des difficultés soulevées ensuite par l'administration fiscale, il est peu probable que les particuliers se porteront volontaires en masse à l'avenir.
Commentaires
Edifiant.
Effectivement, c'est édifiant.
Ces mesures, correctement appliquées peuvent pourtant avoir un réel avantage dans plusieurs cas .
Encore faut il bien adapter ces mesures selon ses propres projets.
Cela mérite une étude préalable et un meilleur encadrement.
LMP ET RETROACTIVITE
EST T'il POSSIBLE DE SAISIR LE CONSEIL D'ETAT OU LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL, CAR LA RETRACIVITE FISCALE SUR DES INVESIVEMENTS LOURDS ET TRES SOUVANT UTILES(MANQUE DE LOGEMENTS DECENTS) ET TRES LOIN DES MARCHANDS DE SOMMEILS "PARISIENS"
EST INDIGNE ET CONTRAIRE AUX PROMESSES DU CANDICAT "SARKOSI".
CORDIALEMENT, UN LMP HONNETE EN COLERE.
Problèmatique fiscale
Vous avez raison Pierre André, mais nous n'avons malheureusement aucune solution à ce jour.
Nous vous encourageons à communiquer auprès des institutions concernées voir attirer l'attention du ministre du budget et/ou du secrétaire d'état au logement.
Mais la tache est extraordinairement complexe et il semble que l'état ne soit pas décidé à intervenir dans ce dossier pour le moment....
Bon courage à vous
Le webmaster
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