04 septembre 2008
Les prix de l'immobilier en Seine Maritime
Les prix vont ils baisser ?
Selon Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie marchés chez HSBC France, le coup de froid sur l'immobilier pourrait durer jusqu'en 2012: une purge inévitable pour ce secteur.
La chute des ventes immobilières s'est accélérée ces derniers mois: peut-on parler de krach ?
Pas pour le moment. Les économistes parlent de krach boursier lorsque les Bourses plongent de plus de 20%. Or dans l'immobilier, on n'en est pas là. Mais la chute de 34% des ventes enregistrée dans le neuf au deuxième trimestre (par rapport à la même période de 2007) indique l'ampleur de l'ajustement en cours, comparable à celui à l'oeuvre en Espagne. Il existe toutefois une grande différence entre l'Espagne, les Etats-Unis et la France: contrairement aux deux premiers pays, nous avons chez nous un déficit de logements, que j'évalue à 400 000 unités. L'ajustement de notre marché devrait donc être plus rapide que chez nos voisins. Reste que, pour l'heure, la dégradation est brutale, comme en témoigne la montée rapide du niveau des stocks: en l'espace d'une année, leur délai d'écoulement est passé de 7,5 mois à 13,6 mois.
Est-ce la crise financière qui est à l'origine de ce retournement ?
En réalité, il était anticipé bien avant: le gonflement de la bulle immobilière avait déjà entraîné un recul de la solvabilité des ménages. Dès 2006, le marché avait atteint son point haut, puis il a commencé à ralentir en 2007. Bien entendu, la crise financière a accéléré le processus, en se traduisant notamment par une augmentation des taux d'emprunt. Conséquence: avec des conditions de crédit moins bonnes, mais, parallèlement, des prix toujours à la hausse, la dégradation de la solvabilité des ménages s'est nettement accentuée au cours de ces derniers mois. Selon nos indicateurs, les ménages français ont perdu depuis un an plus de 10% de leur capacité d'achat dans l'immobilier résidentiel.
Du coup, leur appétit s'est tassé...
Exactement: les nouveaux crédits à l'habitat ont diminué de 10% entre juin 2007 et juin 2008. En toute logique, les promoteurs et les spécialistes de l'immobilier révisent leurs perspectives d'activité à la baisse, qu'il s'agisse des mises en chantier ou des mises en vente.
Dernière étape, la baisse des prix. Celle-ci est-elle inéluctable ?
Clairement, les prix étaient devenus trop élevés par rapport à la demande. Leur baisse est aujourd'hui le seul moyen pour que les Français retrouvent des marges de manoeuvre financières et redeviennent acheteurs ! Pour espérer restaurer la solvabilité des ménages au niveau de 2004, il faudrait que les prix diminuent d'environ 8%. Or selon nos estimations, ils devraient reculer de 4% en 2008 (en moyenne dans l'ancien et le neuf) et de 6% en 2009.
Combien de temps va durer l'ajustement ?
L'observation de l'évolution récente des prix par rapport à leur moyenne de longue période met en évidence l'existence d'une bulle immobilière, plus forte en province qu'à Paris: l'ajustement devrait donc y être plus brutal. Toujours selon notre projection, et sans nouvel événement exogène, ce cycle baissier pourrait durer jusqu'en 2012.
Cette crise immobilière risque de noircir le tableau de la conjoncture...
Oui, d'autant que le secteur de la construction était jusqu'à récemment un pilier de l'activité française. Entre 2003 et 2006, il a fourni en moyenne 0,4 point de croissance annuelle et représenté 41% des créations d'emplois (dont l'intérim). L'an dernier, il a encore été à l'origine de 72 000 nouveaux postes, soit un quart des créations d'emplois du secteur marchand. Mais, en 2008, la situation s'inverse: selon nos calculs, l'ajustement immobilier va amputer la croissance d'un demi-point de PIB, tandis que son impact sur l'emploi risque d'être assez fort. La consommation va elle aussi être affectée, car elle était, ces dernières années, en partie stimulée par les achats d'équipement du logement (cuisines, canapés...). Ce dynamisme a aujourd'hui pris fin.
La crise immobilière en Seine Maritime : Info ou Intox?
Source "L'express.fr"
Sur le marché immobilier, l'heure est au retournement. Profitez de la
nouvelle donne! Voici un état des lieux complet mis à jour en septembre
2008, région par région, avec des chiffres exclusifs fournis par notre
partenaire Notaires de France.
Après dix ans de hausse ininterrompue, l'heure est à un véritable
retournement. La remontée des taux pèse sur la demande, le volume des
transactions chute et les prix devraient bientôt suivre... Ceux qui
veulent vendre ou acheter doivent donc plus que jamais étudier le
marché. L'Express propose un dossier complet pour les y aider.
C'est un appartement parisien classique de 110 m2,
avec moulures, parquet, cheminée, de ceux qui ont le plus profité de la
flambée des prix. Pourtant, ses propriétaires ont dû considérablement
revoir leurs prétentions à la baisse pour vendre ce logement familial,
situé rue de Turin, dans le VIIIe arrondissement de la
capitale: après quatre mois d'attente sans visite ni proposition, le
bien est passé, au cours de l'été, de 829 000 euros à 715 000 euros.
Soit une dégringolade de plus de 100 000 euros !
Loin d'être exceptionnel, ce type de situation se multiplie
désormais partout en France, dans les villes de province - premières
touchées - comme en Ile-de-France, où les acquéreurs, inquiets,
s'interrogent de plus en plus sur l'opportunité de leurs achats. Un an
après la crise des subprimes aux Etats-Unis, le retournement du marché
immobilier français est incontestable. Les prix élevés (140%
d'augmentation en dix ans) la hausse des taux d'intérêt et
l'application plus stricte des conditions d'octroi des crédits par les
banques ont contribué à désolvabiliser les acquéreurs... et à plonger
le secteur dans la tourmente. Au premier semestre de 2008, en effet, le
nombre des transactions dans l'ancien a chuté en moyenne de 10% à 15%
en France, selon la Fnaim (- 14% en Ile-de-France et - 20% à Paris,
selon la chambre des notaires Paris Ile-de-France). Tandis que les
ventes de logements neufs se sont effondrées (- 34%), notamment dans
des villes comme Toulouse, Marseille, Rennes ou Grenoble !
"L'atterrissage est bien plus brutal que prévu", reconnaît Guy
Nafylian, président du groupe de promotion Kaufman & Broad. Avec,
depuis le début de l'été, "une accélération impressionnante de la
crise", souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris
X-Nanterre.
Certes, la dégradation n'est pas nouvelle: l'immobilier a déjà
amorcé sa lente décrue depuis deux ou trois ans. Seulement, en cette
fin d'été 2008, le mouvement s'est emballé. Aujourd'hui, le doute n'est
plus permis, "nous assistons à une vraie crise de la solvabilité, liée
à la déconnexion criante entre le revenu des ménages et les prix de
l'immobilier", affirme Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de
France. La situation s'est surtout aggravée depuis que les conditions
de crédit se sont dégradées. Les taux, en baisse tout au long de la
dernière décennie, ont sensiblement remonté (+ 0,70% entre janvier et
juin 2008), pour s'établir au-dessus de 5% pour un taux fixe à 15 ans,
freinant ainsi les ardeurs des plus modestes. Or, a calculé Olivier
Bokobza, directeur général des espaces immobiliers BNP Paribas, "une
hausse de 0,20% du taux de crédit signifie l'exclusion de 70 000
acquéreurs supplémentaires". Un coup dur pour les ménages, surtout que,
dans le même temps, la durée de l'emprunt décroît et que "beaucoup de
banques refusent aujourd'hui de prêter sur trente ans", affirme
Christophe Crémer, président de MeilleurTaux. Enfin, les établissements
bancaires français, durement affectés par la crise des subprimes, ont
donné un coup de grâce aux petits revenus, en appliquant de manière
restrictive les conditions d'attribution des crédits: endettement
limité à 33% du salaire, prise en compte de la qualité du bien et, plus
récemment, du coût de l'essence en cas d'éloignement du lieu du
travail. Tout est bon pour décourager l'achat." Le taux de refus a été
multiplié par deux depuis six mois. Et, depuis juillet, c'est
l'hécatombe !" s'exclame Ari Bitton, directeur général de AB Courtage.
Cette nouvelle prudence pèse lourdement sur le marché. "La demande
s'est totalement contractée", regrette Hervé Bléry, patron du réseau
Century 21 France. C'est incontestablement le secteur du neuf qui subit
de plein fouet les effets de la conjoncture. Selon Christian de
Gournay, président de Cogedim, "les acheteurs ne possèdent plus aucune
élasticité au prix". Et les rétractations vont bon train. Chez Kaufman
& Broad, par exemple, elles ont bondi de 19% au premier semestre
2007 à 29% au premier semestre 2008 ! Pendant ce temps, le stock enfle
considérablement (110 500 logements à la fin juin), notamment dans des
villes comme Toulouse, où l'offre de neuf est pléthorique.
Acquérir un logement avant de céder le sien devient risqué
Une situation accentuée par la défection des investisseurs - plus de
la moitié des ventes - la hausse des prix ayant rendu le placement bien
peu rentable. Mais, même si le stock n'atteint pas le niveau des années
1990, où le secteur avait plongé dans le marasme, "les promoteurs sont
redevenus extrêmement prudents", constate Christian Rolloy, PDG de
Promogim. Aujourd'hui, tous ont pris des mesures drastiques et
réduisent leurs mises en chantier. "C'est simple, ils abandonnent les
opérations à la moindre difficulté de commercialisation", affirme
Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs
constructeurs (FPC). Le résultat ne s'est pas fait attendre: l'offre
globale a reculé de 10%. Kaufman & Broad est passé de 145
opérations en 2007 à seulement 70 en 2008. Tandis que Cogedim a annulé
22 nouveaux programmes !
Même si le mouvement est moins spectaculaire, l'immobilier ancien
pâtit également de la désolvabilisation générale: les primo-accédants
n'ont plus accès aux grandes villes ni aux banlieues très
résidentielles, tandis que les ménages aux revenus moyens peinent à
convaincre les banques de les financer. "En un mois, j'ai vu deux
transactions tomber à l'eau faute de crédit, alors que ces dossiers
auraient été acceptés sans aucune difficulté il y a six mois", s'étonne
un agent immobilier francilien.
Il ne faut pourtant pas croire que seuls les plus modestes
souffrent. Ceux qui avaient, ces dernières années, le plus contribué au
maintien du marché - les propriétaires qui vendent pour acheter - se
retrouvent, en 2008, eux aussi, coincés. Dans un contexte défavorable,
acquérir un logement avant de céder le sien devient très risqué: les
crédits relais peuvent s'éterniser et coûter cher. Conscientes de ce
nouvel écueil, la plupart des banques ont décidé de ne distribuer les
prêts relais qu'au compte-gouttes.
«Le moyen de gamme ne se vend plus qu'au rabais»
Un blocage accentué par la méfiance toujours plus grande des
acquéreurs. "Les clients sont excessivement nerveux. Ils ont vraiment
peur de faire des bêtises", observe Nathalie Naccache, de l'agence
Fortis Immo, à Paris. Et, dans un marché qui se retourne, ils décident
parfois de renoncer à leur rêve. Comme ce couple qui s'était démené
pour s'offrir un sublime duplex avec deux terrasses, dans le quartier
parisien des Batignolles, à 950 000 euros. Avant de se rétracter. "Ils
sont revenus trois jours après avoir signé pour tout annuler, parce que
ce n'était pas un achat raisonnable", raconte Marine Khlat, de l'agence
l'Immobilier parisien. Du coup, "le trafic a baissé et les visites se
raréfient", constate Laurence Darmon, de l'étude des Vosges (Paris IVe).
Les acquéreurs encore motivés, eux, négocient sans vergogne,
"n'hésitant plus à faire des propositions inférieures de 20 à 30% aux
prix affichés", raconte Christine Fumagalli, de l'agence Orpi
Alésia-Didot. Un phénomène observé surtout pour les biens médiocres que
les acheteurs craignent, à juste titre, de surpayer. "Le moyen de gamme
ne se vend plus qu'au rabais", confirme Nathalie Naccache. Par
ailleurs, les trop grandes surfaces n'ont plus la cote. "Pour le
segment de biens entre 500 000 euros et 3 millions d'euros, c'est la
catastrophe atomique !" ose Eric Dewisme, de l'agence Bastimo.
Ce changement radical d'attitude échappe aux vendeurs, qui, de leur
côté, n'ont pas encore réalisé l'ampleur de la crise et refusent
obstinément, lorsqu'ils ne sont pas pressés, de rabattre leurs
prétentions. "Les acheteurs sont matures et les propriétaires
immatures", résume Christophe Boulet, de l'agence Century 21
Grands-Augustins. Cet entêtement est pourtant souvent suicidaire. "La
première question posée par les clients est : "Depuis combien de temps
cet appartement est-il à vendre ?" Et ils s'en désintéressent dès qu'il
traîne depuis plus de quatre mois", raconte Dominique Fleury, de
l'étude Saint-Georges, à Paris. Trop vus, trop connus des habitants du
quartier, ces logements subissent une correction sévère. Comme pour ce
duplex au coeur de la capitale (Saint-Michel), qui, proposé à 470 000
euros il y a plus d'un an, n'a trouvé finalement preneur qu'à 399 000
euros, ou ce 3-pièces du XVe arrondissement de Paris, qui,
affiché à 455 000 euros, vient de se vendre à 400 000 euros, après
avoir reçu, il y a six mois, une proposition à 430 000 euros !
Pour la première fois depuis dix ans, l'anticipation par les acheteurs d'une baisse des prix n'est plus irréaliste. "L'immobilier redevient un secteur comme les autres", analyse Christian de Gournay, "connecté à nouveau au reste de l'économie". Or, cette dernière ne se porte pas bien, entre la baisse du pouvoir d'achat et la hausse du pétrole et des denrées alimentaires. Alors, même si elle ne se traduit pas encore dans les statistiques - sauf dans certaines villes de province -, la décrue est déjà en route. "Après la baisse du volume des ventes, celle des prix va inévitablement suivre", analyse Henri Buzy-Cazeaux, délégué général de la Fnaim. Un ajustement qu'Hervé Bléry estime à - 15%. Ce chiffre correspond au calcul du groupe d'études Xerfi. "La chute, erratique au début, prendra de l'ampleur par la suite", pronostiquent-ils. Nous ne sommes donc qu'au début du processus. "Le décrochage du marché a eu lieu dans un environnement remarquable et pas encore trop dégradé. La situation risque donc d'empirer", insiste Michel Mouillart, qui ne prévoit pas une sortie de crise avant l'été 2009. Voire en 2012, comme l'envisage Mathilde Lemoine, chez HSBC.
Mais attention, correction ne signifie pas forcément effondrement, estime Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, ni krach imminent, ajoute-t-il. Pour lui, un ajustement significatif des prix sera suffisant pour faire repartir le marché français. La prudence des banques, la quasi-absence de prêts à taux variables et le poids de la demande insatisfaite préserveraient ainsi d'une situation aussi chaotique qu'aux Etats-Unis. Et, toujours selon lui, le marché, quoique ralenti, se maintient encore. Le secteur du luxe, par exemple, se porte à merveille, assure Charles-Marie Jottras, président de Féau, spécialiste du haut de gamme.
Après les années de flambée, les vendeurs restent bénéficiaires
Sauf que, cette fois, la crise, "qui a trop tardé à arriver", selon un expert, pourrait provoquer plus de dégâts que prévu. Si la Banque centrale européenne (BCE) se remet à baisser ses taux et si la situation internationale ne dégénère pas trop, le retournement pourrait rester limité. Dans ce cas-là, "on toucherait le fond en 2009 pour se rétablir en 2010", prévoit Michel Mouillart. En revanche, si la BCE choisit le statu quo ou remonte les taux, les prix pourraient poursuivre leur chute vertigineuse, avec "une crise sur le marché immobilier comme nous n'en n'avons jamais connu, probablement de plus grande ampleur que celle du début des années 1990", martèle Michel Mouillart. Un scénario noir qui n'est plus à exclure.
En attendant de pouvoir évaluer plus précisément l'ampleur et la portée du retournement, qui signe la fin d'un cycle particulièrement long (onze ans au lieu de six ou sept ans en moyenne), les vendeurs auraient intérêt à entendre raison et à reconnaître "qu'après tout ils restent bénéficiaires après les années, bien révolues aujourd'hui, de la flambée", rappelle un professionnel. Quant aux acquéreurs, s'ils décident malgré tout de s'offrir un logement, ils pourront prendre le temps de privilégier les appartements en très bon état, sans défaut rédhibitoire, et bien situés, tout en négociant les prix. Comme ce provincial qui a pu s'offrir un 50-m2e) pour seulement 310 000 euros. Et qu'il pourra sans doute revendre plus cher. Enfin, dans quelques années, une fois la crise passée... en parfait état et au septième étage d'un immeuble proche de la rue de Lourmel (Paris XV