04 septembre 2008
Les prix vont ils baisser ?
Selon Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie marchés chez HSBC France, le coup de froid sur l'immobilier pourrait durer jusqu'en 2012: une purge inévitable pour ce secteur.
La chute des ventes immobilières s'est accélérée ces derniers mois: peut-on parler de krach ?
Pas pour le moment. Les économistes parlent de krach boursier lorsque les Bourses plongent de plus de 20%. Or dans l'immobilier, on n'en est pas là. Mais la chute de 34% des ventes enregistrée dans le neuf au deuxième trimestre (par rapport à la même période de 2007) indique l'ampleur de l'ajustement en cours, comparable à celui à l'oeuvre en Espagne. Il existe toutefois une grande différence entre l'Espagne, les Etats-Unis et la France: contrairement aux deux premiers pays, nous avons chez nous un déficit de logements, que j'évalue à 400 000 unités. L'ajustement de notre marché devrait donc être plus rapide que chez nos voisins. Reste que, pour l'heure, la dégradation est brutale, comme en témoigne la montée rapide du niveau des stocks: en l'espace d'une année, leur délai d'écoulement est passé de 7,5 mois à 13,6 mois.
Est-ce la crise financière qui est à l'origine de ce retournement ?
En réalité, il était anticipé bien avant: le gonflement de la bulle immobilière avait déjà entraîné un recul de la solvabilité des ménages. Dès 2006, le marché avait atteint son point haut, puis il a commencé à ralentir en 2007. Bien entendu, la crise financière a accéléré le processus, en se traduisant notamment par une augmentation des taux d'emprunt. Conséquence: avec des conditions de crédit moins bonnes, mais, parallèlement, des prix toujours à la hausse, la dégradation de la solvabilité des ménages s'est nettement accentuée au cours de ces derniers mois. Selon nos indicateurs, les ménages français ont perdu depuis un an plus de 10% de leur capacité d'achat dans l'immobilier résidentiel.
Du coup, leur appétit s'est tassé...
Exactement: les nouveaux crédits à l'habitat ont diminué de 10% entre juin 2007 et juin 2008. En toute logique, les promoteurs et les spécialistes de l'immobilier révisent leurs perspectives d'activité à la baisse, qu'il s'agisse des mises en chantier ou des mises en vente.
Dernière étape, la baisse des prix. Celle-ci est-elle inéluctable ?
Clairement, les prix étaient devenus trop élevés par rapport à la demande. Leur baisse est aujourd'hui le seul moyen pour que les Français retrouvent des marges de manoeuvre financières et redeviennent acheteurs ! Pour espérer restaurer la solvabilité des ménages au niveau de 2004, il faudrait que les prix diminuent d'environ 8%. Or selon nos estimations, ils devraient reculer de 4% en 2008 (en moyenne dans l'ancien et le neuf) et de 6% en 2009.
Combien de temps va durer l'ajustement ?
L'observation de l'évolution récente des prix par rapport à leur moyenne de longue période met en évidence l'existence d'une bulle immobilière, plus forte en province qu'à Paris: l'ajustement devrait donc y être plus brutal. Toujours selon notre projection, et sans nouvel événement exogène, ce cycle baissier pourrait durer jusqu'en 2012.
Cette crise immobilière risque de noircir le tableau de la conjoncture...
Oui, d'autant que le secteur de la construction était jusqu'à récemment un pilier de l'activité française. Entre 2003 et 2006, il a fourni en moyenne 0,4 point de croissance annuelle et représenté 41% des créations d'emplois (dont l'intérim). L'an dernier, il a encore été à l'origine de 72 000 nouveaux postes, soit un quart des créations d'emplois du secteur marchand. Mais, en 2008, la situation s'inverse: selon nos calculs, l'ajustement immobilier va amputer la croissance d'un demi-point de PIB, tandis que son impact sur l'emploi risque d'être assez fort. La consommation va elle aussi être affectée, car elle était, ces dernières années, en partie stimulée par les achats d'équipement du logement (cuisines, canapés...). Ce dynamisme a aujourd'hui pris fin.
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