04 septembre 2008
Acquérir un logement avant de céder le sien devient risqué
Une situation accentuée par la défection des investisseurs - plus de
la moitié des ventes - la hausse des prix ayant rendu le placement bien
peu rentable. Mais, même si le stock n'atteint pas le niveau des années
1990, où le secteur avait plongé dans le marasme, "les promoteurs sont
redevenus extrêmement prudents", constate Christian Rolloy, PDG de
Promogim. Aujourd'hui, tous ont pris des mesures drastiques et
réduisent leurs mises en chantier. "C'est simple, ils abandonnent les
opérations à la moindre difficulté de commercialisation", affirme
Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs
constructeurs (FPC). Le résultat ne s'est pas fait attendre: l'offre
globale a reculé de 10%. Kaufman & Broad est passé de 145
opérations en 2007 à seulement 70 en 2008. Tandis que Cogedim a annulé
22 nouveaux programmes !
Même si le mouvement est moins spectaculaire, l'immobilier ancien
pâtit également de la désolvabilisation générale: les primo-accédants
n'ont plus accès aux grandes villes ni aux banlieues très
résidentielles, tandis que les ménages aux revenus moyens peinent à
convaincre les banques de les financer. "En un mois, j'ai vu deux
transactions tomber à l'eau faute de crédit, alors que ces dossiers
auraient été acceptés sans aucune difficulté il y a six mois", s'étonne
un agent immobilier francilien.
Il ne faut pourtant pas croire que seuls les plus modestes
souffrent. Ceux qui avaient, ces dernières années, le plus contribué au
maintien du marché - les propriétaires qui vendent pour acheter - se
retrouvent, en 2008, eux aussi, coincés. Dans un contexte défavorable,
acquérir un logement avant de céder le sien devient très risqué: les
crédits relais peuvent s'éterniser et coûter cher. Conscientes de ce
nouvel écueil, la plupart des banques ont décidé de ne distribuer les
prêts relais qu'au compte-gouttes.
«Le moyen de gamme ne se vend plus qu'au rabais»
Un blocage accentué par la méfiance toujours plus grande des
acquéreurs. "Les clients sont excessivement nerveux. Ils ont vraiment
peur de faire des bêtises", observe Nathalie Naccache, de l'agence
Fortis Immo, à Paris. Et, dans un marché qui se retourne, ils décident
parfois de renoncer à leur rêve. Comme ce couple qui s'était démené
pour s'offrir un sublime duplex avec deux terrasses, dans le quartier
parisien des Batignolles, à 950 000 euros. Avant de se rétracter. "Ils
sont revenus trois jours après avoir signé pour tout annuler, parce que
ce n'était pas un achat raisonnable", raconte Marine Khlat, de l'agence
l'Immobilier parisien. Du coup, "le trafic a baissé et les visites se
raréfient", constate Laurence Darmon, de l'étude des Vosges (Paris IVe).
Les acquéreurs encore motivés, eux, négocient sans vergogne,
"n'hésitant plus à faire des propositions inférieures de 20 à 30% aux
prix affichés", raconte Christine Fumagalli, de l'agence Orpi
Alésia-Didot. Un phénomène observé surtout pour les biens médiocres que
les acheteurs craignent, à juste titre, de surpayer. "Le moyen de gamme
ne se vend plus qu'au rabais", confirme Nathalie Naccache. Par
ailleurs, les trop grandes surfaces n'ont plus la cote. "Pour le
segment de biens entre 500 000 euros et 3 millions d'euros, c'est la
catastrophe atomique !" ose Eric Dewisme, de l'agence Bastimo.
Ce changement radical d'attitude échappe aux vendeurs, qui, de leur
côté, n'ont pas encore réalisé l'ampleur de la crise et refusent
obstinément, lorsqu'ils ne sont pas pressés, de rabattre leurs
prétentions. "Les acheteurs sont matures et les propriétaires
immatures", résume Christophe Boulet, de l'agence Century 21
Grands-Augustins. Cet entêtement est pourtant souvent suicidaire. "La
première question posée par les clients est : "Depuis combien de temps
cet appartement est-il à vendre ?" Et ils s'en désintéressent dès qu'il
traîne depuis plus de quatre mois", raconte Dominique Fleury, de
l'étude Saint-Georges, à Paris. Trop vus, trop connus des habitants du
quartier, ces logements subissent une correction sévère. Comme pour ce
duplex au coeur de la capitale (Saint-Michel), qui, proposé à 470 000
euros il y a plus d'un an, n'a trouvé finalement preneur qu'à 399 000
euros, ou ce 3-pièces du XVe arrondissement de Paris, qui,
affiché à 455 000 euros, vient de se vendre à 400 000 euros, après
avoir reçu, il y a six mois, une proposition à 430 000 euros !
Pour la première fois depuis dix ans, l'anticipation par les acheteurs d'une baisse des prix n'est plus irréaliste. "L'immobilier redevient un secteur comme les autres", analyse Christian de Gournay, "connecté à nouveau au reste de l'économie". Or, cette dernière ne se porte pas bien, entre la baisse du pouvoir d'achat et la hausse du pétrole et des denrées alimentaires. Alors, même si elle ne se traduit pas encore dans les statistiques - sauf dans certaines villes de province -, la décrue est déjà en route. "Après la baisse du volume des ventes, celle des prix va inévitablement suivre", analyse Henri Buzy-Cazeaux, délégué général de la Fnaim. Un ajustement qu'Hervé Bléry estime à - 15%. Ce chiffre correspond au calcul du groupe d'études Xerfi. "La chute, erratique au début, prendra de l'ampleur par la suite", pronostiquent-ils. Nous ne sommes donc qu'au début du processus. "Le décrochage du marché a eu lieu dans un environnement remarquable et pas encore trop dégradé. La situation risque donc d'empirer", insiste Michel Mouillart, qui ne prévoit pas une sortie de crise avant l'été 2009. Voire en 2012, comme l'envisage Mathilde Lemoine, chez HSBC.
Mais attention, correction ne signifie pas forcément effondrement, estime Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, ni krach imminent, ajoute-t-il. Pour lui, un ajustement significatif des prix sera suffisant pour faire repartir le marché français. La prudence des banques, la quasi-absence de prêts à taux variables et le poids de la demande insatisfaite préserveraient ainsi d'une situation aussi chaotique qu'aux Etats-Unis. Et, toujours selon lui, le marché, quoique ralenti, se maintient encore. Le secteur du luxe, par exemple, se porte à merveille, assure Charles-Marie Jottras, président de Féau, spécialiste du haut de gamme.
Après les années de flambée, les vendeurs restent bénéficiaires
Sauf que, cette fois, la crise, "qui a trop tardé à arriver", selon un expert, pourrait provoquer plus de dégâts que prévu. Si la Banque centrale européenne (BCE) se remet à baisser ses taux et si la situation internationale ne dégénère pas trop, le retournement pourrait rester limité. Dans ce cas-là, "on toucherait le fond en 2009 pour se rétablir en 2010", prévoit Michel Mouillart. En revanche, si la BCE choisit le statu quo ou remonte les taux, les prix pourraient poursuivre leur chute vertigineuse, avec "une crise sur le marché immobilier comme nous n'en n'avons jamais connu, probablement de plus grande ampleur que celle du début des années 1990", martèle Michel Mouillart. Un scénario noir qui n'est plus à exclure.
En attendant de pouvoir évaluer plus précisément l'ampleur et la portée du retournement, qui signe la fin d'un cycle particulièrement long (onze ans au lieu de six ou sept ans en moyenne), les vendeurs auraient intérêt à entendre raison et à reconnaître "qu'après tout ils restent bénéficiaires après les années, bien révolues aujourd'hui, de la flambée", rappelle un professionnel. Quant aux acquéreurs, s'ils décident malgré tout de s'offrir un logement, ils pourront prendre le temps de privilégier les appartements en très bon état, sans défaut rédhibitoire, et bien situés, tout en négociant les prix. Comme ce provincial qui a pu s'offrir un 50-m2e) pour seulement 310 000 euros. Et qu'il pourra sans doute revendre plus cher. Enfin, dans quelques années, une fois la crise passée... en parfait état et au septième étage d'un immeuble proche de la rue de Lourmel (Paris XV
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