04 septembre 2008
La crise immobilière en Seine Maritime : Info ou Intox?
Source "L'express.fr"
Sur le marché immobilier, l'heure est au retournement. Profitez de la
nouvelle donne! Voici un état des lieux complet mis à jour en septembre
2008, région par région, avec des chiffres exclusifs fournis par notre
partenaire Notaires de France.
Après dix ans de hausse ininterrompue, l'heure est à un véritable
retournement. La remontée des taux pèse sur la demande, le volume des
transactions chute et les prix devraient bientôt suivre... Ceux qui
veulent vendre ou acheter doivent donc plus que jamais étudier le
marché. L'Express propose un dossier complet pour les y aider.
C'est un appartement parisien classique de 110 m2,
avec moulures, parquet, cheminée, de ceux qui ont le plus profité de la
flambée des prix. Pourtant, ses propriétaires ont dû considérablement
revoir leurs prétentions à la baisse pour vendre ce logement familial,
situé rue de Turin, dans le VIIIe arrondissement de la
capitale: après quatre mois d'attente sans visite ni proposition, le
bien est passé, au cours de l'été, de 829 000 euros à 715 000 euros.
Soit une dégringolade de plus de 100 000 euros !
Loin d'être exceptionnel, ce type de situation se multiplie
désormais partout en France, dans les villes de province - premières
touchées - comme en Ile-de-France, où les acquéreurs, inquiets,
s'interrogent de plus en plus sur l'opportunité de leurs achats. Un an
après la crise des subprimes aux Etats-Unis, le retournement du marché
immobilier français est incontestable. Les prix élevés (140%
d'augmentation en dix ans) la hausse des taux d'intérêt et
l'application plus stricte des conditions d'octroi des crédits par les
banques ont contribué à désolvabiliser les acquéreurs... et à plonger
le secteur dans la tourmente. Au premier semestre de 2008, en effet, le
nombre des transactions dans l'ancien a chuté en moyenne de 10% à 15%
en France, selon la Fnaim (- 14% en Ile-de-France et - 20% à Paris,
selon la chambre des notaires Paris Ile-de-France). Tandis que les
ventes de logements neufs se sont effondrées (- 34%), notamment dans
des villes comme Toulouse, Marseille, Rennes ou Grenoble !
"L'atterrissage est bien plus brutal que prévu", reconnaît Guy
Nafylian, président du groupe de promotion Kaufman & Broad. Avec,
depuis le début de l'été, "une accélération impressionnante de la
crise", souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris
X-Nanterre.
Certes, la dégradation n'est pas nouvelle: l'immobilier a déjà
amorcé sa lente décrue depuis deux ou trois ans. Seulement, en cette
fin d'été 2008, le mouvement s'est emballé. Aujourd'hui, le doute n'est
plus permis, "nous assistons à une vraie crise de la solvabilité, liée
à la déconnexion criante entre le revenu des ménages et les prix de
l'immobilier", affirme Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de
France. La situation s'est surtout aggravée depuis que les conditions
de crédit se sont dégradées. Les taux, en baisse tout au long de la
dernière décennie, ont sensiblement remonté (+ 0,70% entre janvier et
juin 2008), pour s'établir au-dessus de 5% pour un taux fixe à 15 ans,
freinant ainsi les ardeurs des plus modestes. Or, a calculé Olivier
Bokobza, directeur général des espaces immobiliers BNP Paribas, "une
hausse de 0,20% du taux de crédit signifie l'exclusion de 70 000
acquéreurs supplémentaires". Un coup dur pour les ménages, surtout que,
dans le même temps, la durée de l'emprunt décroît et que "beaucoup de
banques refusent aujourd'hui de prêter sur trente ans", affirme
Christophe Crémer, président de MeilleurTaux. Enfin, les établissements
bancaires français, durement affectés par la crise des subprimes, ont
donné un coup de grâce aux petits revenus, en appliquant de manière
restrictive les conditions d'attribution des crédits: endettement
limité à 33% du salaire, prise en compte de la qualité du bien et, plus
récemment, du coût de l'essence en cas d'éloignement du lieu du
travail. Tout est bon pour décourager l'achat." Le taux de refus a été
multiplié par deux depuis six mois. Et, depuis juillet, c'est
l'hécatombe !" s'exclame Ari Bitton, directeur général de AB Courtage.
Cette nouvelle prudence pèse lourdement sur le marché. "La demande
s'est totalement contractée", regrette Hervé Bléry, patron du réseau
Century 21 France. C'est incontestablement le secteur du neuf qui subit
de plein fouet les effets de la conjoncture. Selon Christian de
Gournay, président de Cogedim, "les acheteurs ne possèdent plus aucune
élasticité au prix". Et les rétractations vont bon train. Chez Kaufman
& Broad, par exemple, elles ont bondi de 19% au premier semestre
2007 à 29% au premier semestre 2008 ! Pendant ce temps, le stock enfle
considérablement (110 500 logements à la fin juin), notamment dans des
villes comme Toulouse, où l'offre de neuf est pléthorique.
Commentaires
correction délicate du marché.
La baisse des taux d'intérêts n' a pas permis pour le moment une vraie relance. Le marché poursuit ainsi sa correction depuis plusieurs mois. Les prix parfois surévalués jusque là doivent nécessairement baissés pour retrouver une conformité avec les capacités financieres des ménages. Cependant cette baisse des prix repose sur les propriétaires seuls, qui n'ont pas toujours les possiblités de revoir le montant de leur bien a la baisse. Certains se retrouvent ainsi bloqués.
CQFD...
Vous avez entièrement raison, il n'y aura pas de relance tant que les prix de vente ne seront pas revenu à un niveau acceptable pour les acquéreurs potentiels toujours existant...
Il s'agit d'avantage d'une crise psychologique que d'une véritable crise immobilière, car la demande existe toujours.
Toutefois la loi de finance 2009 qui soutient très activement la construction de logement neuf (Dispositif du pass foncier...) a provoqué un afflux de logement neuf qui concurrence la vente de logement ancien.
Il faut que les vendeurs revoient leur exigence à la baisse, s'ils veulent vendre...
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