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14 décembre 2009

Marché immobilier à Dieppe et en Seine-maritime

Le marché rouennais se débloque lentement, les primo-accédants profitant des aides des pouvoirs publics. Mais on est loin de la relance...

 

Je voulais acheter une maison depuis un an et demi. Après des mois sans choix, sans possibilité de négocier, la roue a tourné : notre première maison n'est ni à Mont-Saint-Aignan ni à Bois-Guillaume, où il nous aurait fallu un budget de 250 0000 euros. Mais on a quand même pu s'offrir 4 chambres et un jardin de 1150 m² à Franqueville-Saint-Pierre. Cela nous a coûté 210 000 euros avec un apport personnel de 40 000 euros et des travaux lourds à prévoir. Est-ce qu'on a acheté trop tôt ? Est-ce que les mois à venir nous donneront tort ? Je ne sais pas. Les taux ont baissé, les prix aussi. Nous pouvions nous lancer maintenant, il fallait en profiter.» Comme Saïd et son épouse, qui déclarent des revenus mensuels de 4 000 euros brut avec trois enfants à charge, beaucoup de Rouennais essaient de profiter de la fenêtre de tir qui s'offre à eux.
Selon les derniers chiffres des notaires, arrêtés à fin mars 2009, les prix des appartements anciens ont baissé de 3,6% en un an, à 2 143 euros/m². Le prix moyen de vente des maisons, lui, a chuté de 17,1%, à 158 000 euros en moyenne. «En plus de la baisse des prix, le pouvoir d'achat des primo-accédants est dopé par les aides, le prêt à taux zéro, et l'êcoprêt pour ceux qui engagent des travaux. Etant donné le montant choquant des loyers à Rouen (600 à 700 euros/mois pour un 2-pièces correct et bien placé), certains se jettent à l'eau et concrétisent leur projet, quitte à le revoir à la baisse», estime Jean-Luc Lemaire, directeur de MeilleurTaux.com pour le nord de la Normandie.
L'analyse de Philippe Salomon, directeur de quatre agences Laforêt Immobilier dans l'agglomération, leur donne raison. «On ne sait pas comment se dessinent les prochains mois, estime-t-il. Le marché est encore en dents de scie. Après une situation de blocage généralisé, les prix ont commencé à baisser (de 10 à 20% pour l'instant). Tout n'est pas relancé pour autant : ne vendent que ceux qui ont une bonne raison de le faire, parce qu'ils déménagent, divorcent, ont besoin d'un logement plus accessible, etc. De même, côté acheteurs, on voit surtout les primo-accédants, les jeunes ménages qui doivent impérativement trouver plus d'espace et, bien sûr, ceux qui ont dû vendre.»
Logiquement, le mouvement a démarré par les petites surfaces. «Le marché se fluidifie sur les biens jusqu'à 150 000 euros. Par effet d'achat-revente, les biens autour de 250 000 euros devraient suivre», conclut-il. «La reprise ne concerne pas encore les logements de grande taille, confirme Didier Menn, gérant du cabinet Legay Menn. Il y a deux ans, on voyait souvent des ventes à 600 000 euros. Aujourd'hui, sauf exception, elles ne se font plus au-delà de 450 000 euros.» Pour appuyer ses propos, il évoque son chiffre d'affaires : avec moins de grosses ventes, il est en hausse, preuve que le volume augmente.
Le soutien des pouvoirs publics en faveur de l'accession contribue un peu à rééquilibrer les inégalités d'accès au marché. La Communauté urbaine a renforcé son programme d'aides au logement en investissant 30 millions d'euros. «Le but n'est pas que tout le monde soit propriétaire, explique Frédéric Sanchez, vice-président de l'Agglomération chargé du développement économique, mais d'améliorer l'accès au patrimoine.» Son programme local de l'habitat l'engage à soutenir la réalisation de 2 900 logements neufs par an, dont la moitié pour le parc social jusqu'en 2013. En juin, une agence d'urbanisme locale a vu le jour, «qui permettra notamment de multiplier les actions à coûts maîtrisés et d'intensifier la politique des transports», ajoute-t-il.
Depuis mai dernier, les primo-accédants rouennais disposent en outre d'une aide directe de 4 000 euros sous conditions de ressources. Réservée à l'acquisition de biens HQE (Haute Qualité Environnementale) sur des terrains de moins de 500 m², elle concerne exclusivement le neuf. Un moyen de soutenir la production de logements. Alimentés par de grands travaux d'urbanisme, les bureaux de vente des promoteurs ont été très présents ces derniers temps dans les rues de la ville. Aujourd'hui, certains ont abandonné leurs projets.
Au premier trimestre 2009, la Haute-Normandie faisait partie des six régions les plus touchées par le recul des mises en vente dans le neuf : 60% de moins sur un an, d'après la Direction régionale de l'équipement. Selon elle, les stocks ont baissé depuis le début de l'année dernière (597 fin mars 2009 contre 732 un an plus tôt). Le délai d'écoulement moyen d'un programme, qui avait doublé en fin d'année, a repris un rythme correct (12,7 mois fin mars 2009 contre 14,3 fin mars 2008 et 24,1 fin 2008). On trouve pour l'heure une petite dizaine de programmes conduits par des promoteurs nationaux, entre 2 250 et 4 300 euros/m². Parmi eux, la toute première opération d'appartements ouvrant droit au Pass-Foncier, lancée en juin dernier par Nexity dans les Hauts-de-Rouen, à partir de 1976 euros/m².
L'activité sera encore soutenue dans les mois à venir : après l'aménagement du port de plaisance, du centre commercial Docks 76 et l'inauguration du pont Gustave-Flaubert, le projet Seine-Ouest, annoncé comme la réconciliation des Rouennais avec la Seine, doit encore faire éclore l'écoquartier Flaubert sur 90 hectares. Avec 10 000 nouveaux habitants à terme mais aussi des équipements majeurs, comme le palais des sports, le 106 et la Maison des Ecosciences.



Valérie Rochaix  (nouvel observateur)

14 octobre 2009

Syndrome du nuage de Tchernobyl

Depuis 2 ans maintenant, le secteur immobilier mondial vit une période perturbée. Et c’est un euphémisme tant le retournement du marché a été rapide et violent dans le monde. Faut-il aussi rappeler que c’est l’éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis, il est vrai largement amplifié et internationalisé par la sphère financière, qui est à l’origine de cette grande crise financière et économique planétaire. En France, après plus de 10 années de hausse soutenue et ininterrompue des prix entre 1996 et 2007, avec, à la clé, une forte décorrélation entre le niveau des prix immobilier et celui du pouvoir d’achat des ménages, le marché a lui aussi amorcé un retournement.
L’été 2008 marque ainsi le début d’une correction immobilière, d’abord caractérisée par une chute des transactions suivie d’une baisse des prix comme en témoignent les nombreux chiffres sortis ces derniers mois.
La tendance à moyen terme n’autorise pas à l’optimisme, plombée par des indicateurs qui s’enfoncent dans le rouge : montée du chômage et pouvoir d’achat en baisse, confiance en berne, banques plus méfiantes pour prêter ou accorder des prêts relais …
Dans ce marasme ambiant, il est pourtant une partie des français qui semble vouloir ignorer ou tout du moins minorer les difficultés du secteur immobilier. D’aucuns diront que la méthode Coué est préférable au défaitisme. Je dirais plutôt que ces visions sont guidées par des intérêts personnels, faisant passer pour des réalités les désirs de certains. Peut-être est-ce là un comportement très français.
Souvenez-vous en 1986, après la catastrophe de la centrale nucléaire de Tchernobyl, un nuage radioactif s’était formé au dessus de l’Europe menaçant les différents pays du vieux continent. Heureusement, nous avait-on alors dit, le nuage s’était arrêté aux frontières de la France, épargnant ainsi les citoyens de l’hexagone. Les autres pays pouvaient être touchés, pas la France. C’est ça, le micro climat de notre pays.
Ce syndrome du nuage de Tchernobyl touchant tout le monde sauf les français, semble déteindre sur le cas de l’immobilier français à en croire les différents échos que j’ai pu entendre dans mon entourage ou dans certains médias.
Cette « Tchernobylite obtue » immobilière est assez saisissante. Il suffit de reprendre les nombreux propos tenus fin 2008 et en 2009 par certains ‘professionnels de l’immobilier’ et reliés par les médias pour s’en convaincre. Ces professionnels de l’immobilier (présidents de fédérations et réseaux immobiliers, agents immobiliers), qui ont l’objectivité toute relative de personnes qui n’ont pas intérêt à scier la branche sur laquelle ils sont assis, se sont pour la plupart relayés pour tenir des discours fort optimistes, en tous cas peu en rapport avec la réalité du terrain. Et, avec en toile de fond, l’argument de la spécificité du marché français, différent notamment de ceux des Etats-Unis et de l’Espagne pour ne retenir que les plus emblématiques, et où les excès ont été nombreux : crédits à des ménages insolvables et à taux variables (les Subprimes américain), construction immobilière excessive dans certaines régions sans rapport avec la demande, … des arguments bien rodés et où il n’y a d’ailleurs pas grand-chose à redire : effectivement les crédits américains ne peuvent être comparés aux crédits français (en France : taux fixe pour la plupart des crédits et les banques ont été plus raisonnables), l’offre de biens excède largement la demande dans beaucoup d’endroits en Espagne. Et d’ajouter qu’en France, l’offre est encore très sous-dimensionnée.
Mais est-ce à dire que cela suffit pour affirmer que le marché immobilier français est à l’abri des turbulences mondiales ou peu impacté, à l’image du nuage de Tchernobyl s’étant arrêté aux frontières du pays. L’argument de l’offre inférieure à la demande est souvent l’Argument par excellence pour justifier de la préservation de l’immobilier français. Comme s’il suffisait d’un seul paramètre pour définir la direction d’un secteur… Les économistes et autres experts immobiliers en sont pour leurs frais, eux qui s’évertuent à essayer d’expliquer et anticiper le marché immobilier avec tout un tas d’indicateurs et graphiques compliqués. Etant donné qu’il nous est dit et répété que le nombre de logements risque de rester très insuffisant en France (globalement) pour longtemps encore (à noter la baisse importante des constructions depuis fin 2008), le raisonnement voudrait alors que les prix soient orientés à la hausse sur le long terme. Un vendeur propose à un acheteur un appartement de 100m2 à Paris, peu importe le prix, à 1 milliard d’Euros par exemple : pas de problème, avec la pénurie de biens, l’acheteur est obligée de dire « oui », mais finalement ça ne sera pas douloureux car il pourra le revendre plus tard encore plus cher. C’est bien connu, les arbres montent jusqu’au ciel. Le raisonnement est bien sûr extrême, mais montre surtout l’absurdité de croire que le critère offre/demande est suffisant pour expliquer la tendance du marché. Gageons que cela soit en fait évident pour tout le monde, même si au travers des discours que j’ai pu entendre on peut parfois en douter.
Il est aussi à noter que la pénurie de logements annoncée en France est une vérité toute relative. Si la situation française globale est sans commune mesure avec sa voisine l’Espagne, certaines régions semblent montrer des surplus de logements aux vues des stocks annoncés.
Notons enfin l’opportunité offerte par l’effet saisonnier des mois printaniers où les transactions sont dynamisées par la perspective de la rentrée de septembre, et que les professionnels de l’immobilier s’empressent de s’approprier pour essayer de justifier de la fin de la crise et du redémarrage du marché, comme s’il suffisait de le dire, et comme s’il fallait se laisser convaincre, qu’après 10 années de forte hausse, le marché allait s’assainir en tout juste une année (baisse de l’été 2008 jusqu’au printemps 2009), un peu comme dans les années 90 où déjà à l’époque certains médias avaient voulus nous faire croire la même chose. A en croire la Fnaim, avec la hausse des prix annoncée durant le 2ème trimestre 2009, on va repartir comme en 40. Chaussez vos crampons, il y a encore plus haut que le sommet de l’Everest.
Le nuage immobilier s’arrêtant aux frontières de la France est une affirmation aujourd’hui non soutenable compte tenu du retournement bien réel constaté sur le terrain. N’en déplaise à certains, la Tchernobylite obtue reste tenace tout au moins pour les régions dans lesquelles ils vivent.
Seriez-vous surpris d’apprendre qu’un Lillois dira que ça baisse effectivement partout en France sauf à Lille ou dans son quartier, idem pour un Beaunois à propos de Beaune, tout comme pour un Lyonnais à propos de Lyon. Les villages gaulois résistants aux Romains sont plus nombreux que ne pensait Astérix. Ces exemples ne sont ni arbitraires ni pris au hasard, j’en ai été le témoin. Le cerveau humain est peut-être sélectif, il sait surtout s’adapter aux désirs de chacun.
Le micro climat immobilier parisien fait aussi parti des exceptions du marché français : l’offre y est ici réellement insuffisante, et donc la région est à l’abri de la crise. Au fait, il parait que c’était aussi le cas dans les années 90, pourtant on connait le résultat : près de 40% de baisse des prix entre 1990 et 1996.
Comme diraient certains, ne nous laissons pas manipuler par les médias, et j’ajoute par les professionnels de l’immobilier. Soyons clairvoyant et faisons preuve de bon sens. Et surtout n’oubliez pas que le marché a toujours raison au bout du compte. Seule incertitude : quand sera-t-on au bout du compte ?

Marc Simon

12 octobre 2009

Déductibilité des intérêts d'emprunt : nouvelles règles et simulations

A compter de l'an prochain, le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunts versés dans le cadre de l'acquisition de la résidence principale est lui aussi revu à la baisse, sauf pour les ménages qui respectent certaines normes environnementales. Simulations.     

Le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunts versés dans le cadre de l'acquisition ou la construction de la résidence principale est lui aussi revu à la baisse pour les logements neufs ne respectant pas la norme environnementale BBC, obligatoire pour toutes les construction neuves à compter de 2013. Visiblement, il n'y a pas de changement pour les logements anciens.

Actuellement le crédit d'impôt est égal à 40% des intérêts de prêts versés la première année et à 20% de ceux versés les quatre années suivantes, dans une certaine limite. Une première modification avait déjà eu lieu dans la précédente loi de finances : depuis le 1er janvier, cette réduction était limitée aux logements neufs qui respectaient au moins la norme actuellement en vigueur (RT 2005) et elle avait été porté à 40% sur 7 ans au lieu de 5 ans, pour les logements super verts respectant la norme BBC.

Le budget pour 2010, examiné ce matin en conseil des ministres, durcit à nouveau sur le dispositif pour les logements neufs. Les taux du crédit d'impôt seront graduellement réduits pour ceux qui ne respectent pas la norme BBC. Les taux de 40% la première année et de 20% les quatre années suivantes vont passer à : 30% puis 15% pour les logements acquis ou construits en 2010 ; 25% puis 10% pour les logements acquis ou construits en 2011 ; et 15% puis 5% pour les logements acquis ou construits en 2012. Pour les logements construits en 2009, la réduction actuelle ne sera pas remise en cause.

A partir de 2013, quand la norme obligatoire sera la BBC, la réduction de 40% sur 7 ans sera acquise, mais pour les logements encore plus verts, respectant une norme encore plus contraignante, dites des bâtiments à énergie positive "BPOS".

Une réduction qui varie selon les normes environnementales mises en oeuvre

Un couple sans enfant achète le 1er janvier 2010 un logement neuf à Marseille, avec un emprunt de 300.000 euros sur 15 ans au taux de 5,5%. Le montant total du crédit d'impôt sera de 6.750 euros, si le logement ne répond pas à la norme BB et de 21.000 euros si il y répond.

08 octobre 2009

Les impôts expliqué à ma fille....

Les impôts semblent s'expliquer par une logique simple. Mais beaucoup ne la saisissent toujours pas. Comme c'est la saison des taxes, laissez-moi vous expliquer en des termes que tout le monde peut comprendre.
Supposons que tous les jours 10 hommes se retrouvent pour boire une bière et que l'addition se monte à 100 $. (Normalement 10 $ chacun).
S'ils payaient la note de la même façon que l'on paye les impôts, cela donnerait à peu près ceci :

Les 4 premiers (les plus pauvres !?), ne payeraient rien.
Le cinquième payerait 1 $ Le sixième payerait 3 $
Le septième payerait 7 $
Le huitième payerait 12 $
Le neuvième payerait 18 $
Le dernier (le plus riche !) devrait payer 59 $.

Ils décidèrent de procéder comme décrit ci-dessus.
Les dix hommes se retrouvèrent chaque jour pour boire leur bière et semblèrent assez contents de leur arrangement. Jusqu'au jour ou le tenancier les plaça devant un dilemme :
« Comme vous êtes de bons clients, dit-il, j'ai décidé de vous faire une remise de 20$. Vous ne payerez donc vos 10 bières que 80$ ».
Le groupe décida de continuer à payer la nouvelle somme de la même façon qu'ils auraient payé leurs taxes. Les quatre premiers continuèrent à boire gratuitement. Mais comment les six autres, (les clients payants), allaient diviser les 20$ de remise de façon équitable ? Ils réalisèrent que 20$ divisé par 6 faisaient 3,33$.

Mais s'ils soustrayaient cette somme de leur partage alors le 5ème et 6 ème homme devraient être payés pour boire leur bière.
Le tenancier du bar suggéra qu'il serait équitable d'appliquer un pourcentage de réduction plus important pour les plus "pauvres" et de réduire l'addition comme suit:

Le 5° homme, comme les quatre premiers ne paya plus rien.
Le 6° paya 2 $ au lieu de 3 (33% de réduction)
Le 7° paya 5 $ au lieu de 7 (28% de réduction)
Le 8° paya 9 $ au lieu de 12 (25% de réduction)
Le 9° paya 14 $ au lieu de 18 (22% de réduction)
Le 10° paya 49 $ au lieu de 59 $ (16% de réduction)
Chacun des six « payants » paya moins qu'avant et les 4 premiers continuèrent à boire gratuitement.

Mais une fois hors du bar, chacun compara son économie :
« J'ai seulement eu 1 $ sur les 20 $ de remise », dit le 6°, il désigna le 10° « Lui il a eu 10 $ ».
« ouais ! dit le 5°, j'ai seulement eu 1 $ d'économie aussi »
« C'est vrai ! » s'exclama le 7°, « pourquoi aurait-il 10 $ alors que je n'en ai eu que 2 ? Le plus riche a eu le plus gros de la réduction»
« Attendez une minute » cria le 1° homme à l'unisson, « Nous quatre n'avons
rien eu du tout nous. Le système exploite les pauvres »

Les 9 hommes cernèrent le 10° et l'insultèrent.
La nuit suivante le 10° homme (le plus riche ?!) ne vint pas. Les neuf autres s'assirent et burent leur bière sans lui. Mais quand vint le moment de payer leur note ils découvrirent quelque chose d'important : Ils n'avaient pas assez d'argent pour payer ne serait-ce que la moitié de l'addition.

Et cela, garçons et filles, journalistes et collègues professeurs est le reflet de notre système d'imposition. Les gens qui payent le plus de taxes tirent le plus de bénéfice d'une réduction de taxe.
Taxez les plus fort, accusez-les d'être riches et ils risquent de ne plus se montrer désormais. En fait ils pourraient commencer à aller boire à l'étranger où l'atmosphère est, comment dire, plus amicale.

Pour ceux qui ont compris, aucune explication est nécessaire.
Pour ceux qui n'ont pas compris, aucune explication n'est possible.

David R. Kamerschen, Ph.D.
Professeur d'économie
Universiy of Georgia, USA

25 août 2009

Et si le web pouvait nous aider à sortir de la crise immobilière......

L'année 2009 s'annonce particulièrement difficile pour les professionnels de immobilier,qui parlent, selon les sources, d'une diminution de 25% à 40% des ventes.Même si le durcissement de l'accès au crédit immobilier pour les ménages est en partie responsable de cette baisse , il n'en reste pas moins que les prix, qui s'étaient envolés de façon significative ces dernières années, ont également joué un rôle prépondérant dans la diminution du nombre des transactions.Comme pour n'importe quelle crise, qu'elle soit financière où économique,après une période de purge, nous allons assister à un rééquilibrage des prix de marché qui redeviendront plus cohérent avec la valeur intrinsèque des biens immobiliers.Pour cela il faut que les vendeurs acceptent de baisser leur prétention afin d'être en phase avec la demande et surtout la capacité d'endettement des clients potentiels...En effet, c'est une mauvaise analyse de penser que la demande en bien immobilier à baisser,quand on sait qu'il manque en France,pour satisfaire la demande, pas moins de 500.000 logements !Mais comment espérer vendre une maison de 100m² à plus de 200.000€ alors que les constructeurs de maison individuelle (qui se porte d'ailleurs plutôt bien en ce moment, + 29% en 2009)proposent des maisons neuves autour de 100.000€ et que les terrains à bâtir, certes qui se font rares mais qui existent,se négocient entre 50.000€ et 100.000€.C'est dans ce contexte que la société prox-immo.fr, qui avait déjà bouleversé le marché en 2004,grâce à une rationalisation de ses coûts de fonctionnements qui permettait de réaliser jusqu'à 50% d'économies sur les frais d'agence, vient d'innover une fois de plus en proposant désormais une tarification low cost à ses clients, une réelle expertise de la valeur des biens immobiliers sous forme de moyennes (analyses statistique, valeur vénale, et valeur à neuf)ainsi qu'un un blog d'information interactif qui permet à tous les internautes de poser des questions au professionnel.Le site prox-immo.fr qui génère près de 300.000 visiteurs par an et qui vise le million de visiteur d'ici 2010, est aujourd'hui un des leaders Normands en matière d'audience web !En cas  de besoin , je serai heureux de répondre à toutes vos questions.

 

04 août 2009

Immobilier, les chiffres qui font douter d'une éventuelle reprise en France

Par Marc Simon, le 03/08/2009 (source abc bourse.com)

La communication récente des professionnels de l'immobilier a été très positive, annonçant à qui mieux mieux la reprise du marché, le retour des acheteurs, et soulignant le dynamisme retrouvé "souhaitent être prêts à déménager pour l'été". Pour conclure par l'habituel message incitant à l'achat. L'embellie est-elle aussi significative et importante qu'on l'entend ?

Surprise ! Le marché est saisonnier...
Il va de soi que les trois derniers mois, d'avril à juin, ont dû être plus dynamiques que la période hivernale. Celle-ci est traditionnellement atone, tandis que le printemps se montre très favorable : beaucoup souhaitent être prêt à déménager pour l'été, pour des raisons de temps libre, et pour effectuer la rentrée scolaire sans traumatiser les enfants. Il n'y a rien en cela d'exceptionnel, et rien qui ne permette de dire que le marché redémarre. La plupart des statistiques sérieuses intègrent d'ailleurs des correctifs pour tenir compte des variations saisonnières. Malheureusement, de tels chiffres ne seront publiés qu'à la fin de l'été, ce qui nous empêche d'y voir clair dès maintenant. On pourra, à défaut, réaliser quelques comparaisons avec les chiffres de la même période de l'année dernière, ce qui sera plus crédible que de comparer aux mois précédents. Après tout, aux beaux jours de 2008, le volume des transactions progressait de 10% par rapport à l'hiver qui les ont précédé. Celui qui aurait vanté le dynamisme retrouvé du marché à cette date en aurait été pour ses frais.

Quelle est l'ampleur du regain d'activité ?
Il est très difficile à chiffrer, faute d'indicateur avancé. On dispose des déclarations d'agences, bien sûr, mais comment s'y fier ? La FNAIM par la voix de son ancien délégué général a dit que les transactions étaient trop peu nombreuses pour l'établissement de l'indice de mai. Les chiffres qu'analyse Century21 pour établir une tendance nationale porte sur un échantillon lui aussi d'ampleur très réduite, et dont rien ne permet d'établir la représentativité... Néanmoins, on peut regarder un certain nombre de chiffres annexes.

La production de crédit continue de se ralentir
Lorsque le marché était dynamique, la production de crédit sur 12 mois (source Banque de France) a atteint 149 milliards d'euros. C'est l'argent qu'il a fallu prêter pour compléter les apports personnels, et ce sont ces crédits, distribués en 2006 et 2007, qui ont permis d'entretenir le marché que l'on a connu. Or, la production sur 12 mois a chuté et s'établit à fin mai à 85,3 milliards. Les analystes s'attendent d'ailleurs à une poursuite du ralentissement de la production, pour atteindre 80 milliards à la fin de l'année. Sans tenir compte de leur prévision, il faudrait, pour que le regain soit là, que la production de crédit en juin ait été singulièrement dynamique, car s'il y a eu reprise entre mars et mai, c'était avec toujours moins de crédits nouveaux. Personne de sérieux ne soutiendra que les Français payent cash leurs logements, et la seule explication possible serait que le marché soit déserté par les acquéreurs nouveaux, et qu'il ne reste que ceux qui, ayant préalablement vendu un logement, sont en situation de revenir à l'achat après une période de location. Un scénario particulièrement atypique et lui aussi peu crédible, surtout que les agences, et notamment Century21, sont claires : selon elles, le marché est essentiellement fait par les primo-accédant. Bizarre, donc, qu'ils aient si peu recours aux banques pour acheter...

Les collectivités territoriales se posent des questions
Les départements tirent une source non négligeable de leurs revenus des droits de mutation, les fameux frais de notaire. Certains d'entre eux, comme l'Aude, se trouvent fort dépourvus de constater que la manne fiscale s'est tarie. Même si les encaissements se font avec retard sur ce qu'annoncent les agences immobilières, pourquoi paniquent-ils ? Ils ne devraient avoir qu'un léger retard de paiement, le marché étant censé avoir repris depuis mars... Peut-être que la réalité locale ne concorde pas exactement avec l'optimisme affiché des professionnels.

Les notaires ne voient pas de reprise dans leur activité de transaction.
Si les notaires collectent pour l'INSEE les prix de vente permettant l'établissement de statistiques de prix, ils ont également une activité de transactions, qui fournit des données tout aussi réactives, et tout aussi parcellaires malheureusement, que celle des agences. Que constatent-ils ? Leur solde d'opinion se trouve résumé dans le graphique suivant :
L'activité se contractant lorsque le chiffre est négatif, et zéro constituant la limite haute du graphique, on apporte un bémol très net à l'embellie. Elle est réelle, bien sûr, mais il s'agit plutôt d'une dégradation moins rapide ou d'une stabilisation que d'une compensation du ralentissement passé. Après un -50% constaté à l'hiver 2008, même un +20% laisserait... un -40%. Et c'est l'impression que laisse ce rebond printanier... Nous n'en connaîtrons que dans deux mois l'ampleur exacte avec la publication du nombre total de transactions, mais il est pour le moins étrange de voir des « profesionnels » s'enthousiasmer autant de ces chiffres.

D'après Century 21, l'activité S1 2009 serait 12% sous celle de S1 2008
Century21 a publié, au fil du temps, les chiffres suivants dans ses communiqués à la presse :
    • L'activité a connu -28% au S2 2008, puis +23% au S1 2009
    • Ils ont réalisé 20 500 transactions au S1 2009
    • Ils ont réalisé 9 500 transactions au T1 2009

On peut conclure qu'ils ont réalisé 11 000 transactions au deuxième trimestre, soit une variation de +15%. Ce n'est guère loin de la variation que le marché dans son ensemble a connu à la même période l'an dernier, où les volumes avaient progressé d'un peu moins de 10%, dans un mouvement annuel de réduction des transactions déjà bien entamé (756 000 annuels contre un pic à 822 000).
Il est très naturel qu'avec les mesures de soutien (Scellier, déduction des intérêts...) et la baisse des taux ponctuelle que nous connaissons, le marché connaisse une stabilisation après la baisse inédite observée en fin d'année dernière – on se souvient des -50% de transactions à Paris ! – et que ceci, conjugué à l'effet saisonnier, aboutisse à un plus fort dynamisme du marché. Mais l'ampleur que l'on constate est loin de permettre d'être aussi optimiste que les commentaires que ces chiffres ont suscité.

Et tout cela si Century21 est représentatif du marché !
Car après tout, ce groupe est une société dont l'activité n'est pas forcément linéairement corrélée au marché dans son ensemble. Pourquoi ne pourrait-elle pas, comme toutes les autres sociétés, gagner ou perdre des parts de marché ? Si l'on regarde les chiffres qu'ils avencent, leur activité au T1 2009 était inférieure de 25% à celle du T1 2008. Ils auraient donc réalisé à cette période un peu plus de 12 500 transactions. L'activité S1 2009 étant de 12% inférieure au S1 2008, ils ont dû y réaliser un total de 23 200 transactions. Ils ont donc dû réaliser, mathématiquement, 10 700 transactions au deuxième trimestre de 2008... Soit un nombre en baisse de 14,4% ! Alors que le marché, lui, progressait de 10%. Les chiffres d'activité de Century21 semblent donc, dans le passé, n'avoir pas collé avec le marché. Chacun conclura, entre faible représentativité ou comparaison par rapport à des chiffres déjà écornés par la crise.

06 mai 2009

LMNP Scellier

L’article 8B de la loi de finances rectificative pour 2009 met en place le mécanisme LMNP Scellier qui s'accompagne, en plus de la récupération de la TVA, d'une réduction d’impôt de 25% pour certaines résidences services.
Le LMNP Scellier vient en complément du régime qui prévalait avant la loi de finances 2009. Il prend effet à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

Contribuables concernés par la loi LMNP Scellier

Le LMNP Scellier concerne tous les propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
Au-delà de l’économie d’impôt qu’elle permet, le statut LMNP Sceller permet de transformer son imposition en patrimoine, en acquérant un bien immobilier financé entre 80 et 90 % par les les locataires et l'état, au travers des économies d'impôt ...
Le Statut LMNP accorde également des revenus complémentaires élevés et garantis par contrat ainsi qu’un capital à la revente, tout cela sans apport et avec un faible effort d’épargne.

Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite.

LMNP Scellier et défiscalisation

Le statut LMNP Scellier procure au contribuable un régime dérogatoire au regard de certains impôts, perçus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels.

Avec le LMNP Scellier, vous bénéficiez de

Récupération de la TVA
Réduction d'impôt
Plusieurs autres avantages

La TVA, l’impôt sur le revenu, et divers autres impôts locaux, dérogent au régime de droit commun grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ce qui rend celui-ci extrêmement intéressant. Ainsi :

• le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %),
• le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, 20 % pour
  ceux réalisés en 2011 et 2012
  

• de plus, les revenus générés par la location du bien sont pas imposables tant que l'investisseur disposera de déficit reportable,

• vous disposez  d'un droit à certains abattements (jusqu’à 50 % de la valeur du bien) et à d’autres avantages (minimum d’abattement de 305 Euros) selon le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel),
  

• les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers... mais hors amortissement) sont imputables sans plafonnement et reportables sur les 6 années suivantes des BIC, ce qui permet de diminuer considérablement le revenu imposable, et ainsi de réduire l’impôt,

• il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus. Depuis le passage aux normes IFRS, les amortissements doivent se pratiquer, à présent, par composant du bien.

En particulier, la réduction d'impôt liée au Scellier LMNP est répartie de façon linéaire sur 9 ans. Cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement ou acquisition si postérieure. Il est possible de reporter pendant 6 ans la fraction de la réduction d’impôt excédent l’impôt dû. L'amortissement est possible pour la fraction du prix de revient excédent 300.000 €.

LMNP Scellier et ISF

Dans le cadre LMNP Scellier, comme du LMNP classique d'ailleurs, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

le LMNP Scellier - Amendement Bouvard

L'amendement Bouvard (également appelé loi Bouvard) est un amendement à la loi finance 2009.
Il a pour but de donner aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier.
Comme la loi Scellier, l'amendement permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable.
L'amendement Bouvard permet également de récupérer 19.6% du prix du bien. En général, la procédure complète de récupération dure 6 mois entre l'acquisition et du bien et le remboursement de la TVA au particulier.
Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 incluses).

06 avril 2009

la loi Scellier - Avantage fiscal sans précédent

Nous en entendons de plus en plus parler : il s’agit tantôt d’un geste exceptionnel de l’état, tantôt d’une “nouvelle loi de Robien”. Mais qu’est réellement la loi Scellier ?

Il s’agit avant tout d’une mesure exceptionnelle mise en place par l’état depuis le 1er Janvier 2009, et jusqu’au 31 décembre 2012, en faveur de l’investissement locatif.
La loi Scellier a été adoptée par l’assemblée nationale le 10 Décembre 2008 et est applicable au 01/01/09.

>> Quel est le principe de la loi Scellier ?

Le dispositif Scellier va permettre à tout contribuable achetant un logement neuf -logement neuf déjà livré ou logement vendu en V.E.F.A (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)- à usage locatif, de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 25% du prix d’acquisition, sur 9 ans. Une prolongation de cette loi jusqu’à la 15ème année permet même une réduction totale de 37% du prix du bien acheté.

>> Pourquoi parle t on de “nouvelle loi de Robien“?

La loi Scellier est une nouvelle loi de défiscalisation immobilière. On la compare donc justement avec les principaux dispositifs existants : la loi de Robien et la loi Borloo principalement. Cependant, de nombreux points les séparent : la nouvelle loi Scellier est une loi plus claire et beaucoup plus simple. Elle s’adresse également à tout contribuable indépendamment de son niveau d’imposition (TMI). Enfin, il est à noter qu’ici, on ne parle plus d’amortissement de l’investissement, mais bel et bien directement d’une réduction d’impôt.

>> A qui la loi Scellier est destinée ?

Le dispositif Scellier est destiné à tous les contribuables français, qui acquièrent un logement neuf ou en VEFA à partir du 1er janvier 2009, quelque soit leur niveau d’imposition.

>> Quels logements sont concernés par la loi Scellier ?

La loi Scellier concerne tous les logements neufs livrés, dont les caractéristiques sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Le prix de vente du bien ne doit pas excéder 300 000€. Plus exactement, la réduction d’impôt n’est valable que sur la partie du prix du bien allant jusqu’à 300 000€.

>> Quels sont mes obligations en tant qu’acquéreur ?

S’agissant d’une loi de défiscalisation des biens à usage locatif, l’acquéreur du bien s’engage à conserver le logement pour une durée minimum de 9 ans, et doit le louer nu à usage d’habitation principale.
La loi précise également que l’acquéreur doit louer le logement dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble.
De plus, les loyers devront respecter le plafond fixé par décret. Il s’agit actuellement des même plafonds que ceux fixés par la loi De Robien.
Autre obligation : La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (il est néanmoins possible de louer à un ascendant ou descendant, s’il ne fait pas partie du foyer fiscal).

>> Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition du logement étalée sur 9 ans. Cet avantage peut néanmoins continuer après ces 9 ans pendant une période de 6 ans, avec un avantage légèrement moins important, mais toujours substantiel. Au total, c’est près de 37% du prix d’achat qui peut être déduit des impôts sur le revenu.

>> Exemple d’investissement en loi Scellier

Voici un exemple concret permettant d’illustrer la loi Scellier:
Imaginons une famille achetant un logement à hauteur de 200 000€. La réduction d’impôt sera alors de 50 000€ sur 9 ans (10 000€ la première année, puis 5 000 € les 8 années suivantes). En 9 ans, la famille économisera donc 25% du prix d’achat du logement ! Si elle continue de louer ce bien, le foyer fiscal pourra bénéficier encore de l’année 10 à l’année 15 d’une économie de 24 000€ supplémentaires, soit au total une réduction de 74 000€ !

06 mars 2009

LMP : quand la défiscalisation tourne mal

Le statut de loueur en meublé professionnel peut être un piège. Une histoire édifiante...                                     

Combien de fois le rêve de la défiscalisation tourne au cauchemar ! Nombre d'investisseurs immobiliers, qui avaient opté pour le statut de loueur en meublé professionnel, en font l'amère expérience. Les nouveaux textes votés avec la loi de Finances pour 2009 ont le mérite d'installer des garde-fous.

Dans le débat sur les niches fiscales, les menaces sur le statut de loueur en meublé professionnel ont ému de nombreux contribuables. Ces derniers ont cru voir là une profanation du dernier sanctuaire de leurs revenus imposables. Pourtant, au regard des déboires que rencontrent chaque jour des particuliers qui avaient cru dans l'eldorado du fameux LMP, on peut se demander si le législateur n'a pas fait leur bonheur malgré eux.

Avant le 1er janvier de cette année, le principe était le suivant : un particulier inscrit au registre du commerce qui percevait plus de 23.000 euros de recettes locatives par an pouvait prétendre au régime de loueur en meublé professionnel. Moyennant quoi, il était en droit de déduire de ses revenus globaux tous les déficits d'exploitation enregistrés, et cela sans limitation. Comme éponge à effacer les impôts, le principe était imbattable. Du moins sur le papier !

Forts de cette croyance, des contribuables se sont lancés dans l'acquisition de grands appartements. Ils les ont meublés sommairement et se sont prétendus loueurs professionnels. Ce n'était pas l'esprit de la loi. Déjà, pour ceux-là, le danger d'un redressement plane...

Déconvenues

Mais d'autres, qui s'étaient comportés de la manière la plus conforme aux textes, vivent tout de même sous la menace d'une requalification. Ils ont pourtant investi dans des programmes éligibles de résidences étudiantes, de tourisme ou de maisons d'accueil pour personnes âgées. Las, ils sont tombés sur des promoteurs financièrement fragiles, voire incompétents, quand ils n'étaient pas malhonnêtes. Les recettes locatives n'ont pas été au rendez-vous. Parfois, les immeubles n'ont même pas été achevés. Bref, les particuliers sont collés avec un placement rigoureusement invendable. Et, faute de pouvoir justifier de loyers, ils perdent leur avantage fiscal. La presse s'est fait régulièrement l'écho de ces mésaventures survenues aux clients de Maisons de Biarritz, d'Apollonia ou de Sun Valley... Mais, jusqu'à présent, un autre cas de figure n'avait pas été mentionné. C'est celui des particuliers parfaitement dans les règles. Leur investissement existe. Il est même en exploitation. Leur seul malheur arrive en bout de chaîne : ils ont en face d'eux un inspecteur des impôts dont la grille de lecture des textes est tout à fait personnelle. Le témoignage de Claude Hubert (1) est à cet égard édifiant. Il convient de le méditer au moment où de nouvelles règles du jeu régissent les investissements de ce type.

Ces derniers engagent en effet les particuliers pour de longues années. Durant ce temps, bien des règles peuvent être modifiées. Dès lors, vérité d'hier devient erreur d'aujourd'hui. C'est toute la servitude de la législation fiscale. Celle-ci prend souvent ses aises avec le principe de non-rétroactivité. Il s'ensuit un sentiment d'insécurité juridique. Cependant, dans cet environnement mouvant, les contribuables peuvent être sûrs que quelque chose au moins ne changera pas : ce sont les esprits. On peut en effet changer les lois et décrets par de nouveaux textes, il n'en va pas de même avec les mentalités.

Les nouveaux textes réservent le bénéfice du LMP aux " vrais " professionnels

Trois conditions s'imposent pour être considéré comme un loueur professionnel. Désormais, pour mériter le statut de professionnel, il faut que les recettes locatives produisent l'essentiel des revenus imposables. C'est la grande leçon des nouveaux textes : le législateur est revenu à l'épure originelle en réservant ce statut aux seules personnes qui en font leur métier. Depuis le 1er janvier, trois conditions cumulatives sont en effet requises. Il faut être inscrit au registre du commerce, percevoir au moins 23.000 euros de recettes locatives et faire en sorte que cette somme soit supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. C'est bien là que les difficultés risquent d'apparaître pour une majorité de candidats. En effet, cette condition limite grandement leur espace d'action. Bien des personnes arrivent à plus de 23.000 euros rien qu'en additionnant leurs revenus salariaux, voire leurs seules pensions de retraite. Ce dernier sujet fait actuellement débat, mais, pour d'éminents spécialistes, la cause est entendue : les pensions font partie des revenus d'activité. Alors, si les particuliers perçoivent en plus d'autres BIC (bénéfices industriels et commerciaux, dont relèvent les loyers en LMP), sans parler de revenus fonciers, agricoles, voire de dividendes procurés par leur portefeuille boursier, il est clair qu'ils ne remplissent pas la condition des 50 %.

Cette réforme avait été dictée par la volonté des pouvoirs publics de limiter la possibilité d'imputer sans plafond les déficits sur le revenu global. L'arme absolue semble bel et bien avoir été trouvée. Mais une question reste posée. Ces investissements assortis d'économies d'impôts ont pour vocation d'attirer l'épargne des contribuables vers des secteurs d'intérêt général, où l'Etat ne répond qu'insuffisamment aux besoins. Mais, au vu des difficultés soulevées ensuite par l'administration fiscale, il est peu probable que les particuliers se porteront volontaires en masse à l'avenir.