06 mai 2009

LMNP Scellier

L’article 8B de la loi de finances rectificative pour 2009 met en place le mécanisme LMNP Scellier qui s'accompagne, en plus de la récupération de la TVA, d'une réduction d’impôt de 25% pour certaines résidences services.
Le LMNP Scellier vient en complément du régime qui prévalait avant la loi de finances 2009. Il prend effet à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

Contribuables concernés par la loi LMNP Scellier

Le LMNP Scellier concerne tous les propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
Au-delà de l’économie d’impôt qu’elle permet, le statut LMNP Sceller permet de transformer son imposition en patrimoine, en acquérant un bien immobilier financé entre 80 et 90 % par les les locataires et l'état, au travers des économies d'impôt ...
Le Statut LMNP accorde également des revenus complémentaires élevés et garantis par contrat ainsi qu’un capital à la revente, tout cela sans apport et avec un faible effort d’épargne.

Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite.

LMNP Scellier et défiscalisation

Le statut LMNP Scellier procure au contribuable un régime dérogatoire au regard de certains impôts, perçus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels.

Avec le LMNP Scellier, vous bénéficiez de

Récupération de la TVA
Réduction d'impôt
Plusieurs autres avantages

La TVA, l’impôt sur le revenu, et divers autres impôts locaux, dérogent au régime de droit commun grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ce qui rend celui-ci extrêmement intéressant. Ainsi :

• le contribuable récupère la TVA sur le bien (19,6 %),
• le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, 20 % pour
  ceux réalisés en 2011 et 2012
  

• de plus, les revenus générés par la location du bien sont pas imposables tant que l'investisseur disposera de déficit reportable,

• vous disposez  d'un droit à certains abattements (jusqu’à 50 % de la valeur du bien) et à d’autres avantages (minimum d’abattement de 305 Euros) selon le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel),
  

• les charges inhérentes au bien (frais de gestion, frais financiers... mais hors amortissement) sont imputables sans plafonnement et reportables sur les 6 années suivantes des BIC, ce qui permet de diminuer considérablement le revenu imposable, et ainsi de réduire l’impôt,

• il est possible d’amortir entre 2 et 3 % de la valeur du bien chaque année, même si l’amortissement ne rentre pas dans le cadre des déductions décrites ci-dessus. Depuis le passage aux normes IFRS, les amortissements doivent se pratiquer, à présent, par composant du bien.

En particulier, la réduction d'impôt liée au Scellier LMNP est répartie de façon linéaire sur 9 ans. Cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement ou acquisition si postérieure. Il est possible de reporter pendant 6 ans la fraction de la réduction d’impôt excédent l’impôt dû. L'amortissement est possible pour la fraction du prix de revient excédent 300.000 €.

LMNP Scellier et ISF

Dans le cadre LMNP Scellier, comme du LMNP classique d'ailleurs, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

le LMNP Scellier - Amendement Bouvard

L'amendement Bouvard (également appelé loi Bouvard) est un amendement à la loi finance 2009.
Il a pour but de donner aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier.
Comme la loi Scellier, l'amendement permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable.
L'amendement Bouvard permet également de récupérer 19.6% du prix du bien. En général, la procédure complète de récupération dure 6 mois entre l'acquisition et du bien et le remboursement de la TVA au particulier.
Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 incluses).

06 avril 2009

la loi Scellier - Avantage fiscal sans précédent

Nous en entendons de plus en plus parler : il s’agit tantôt d’un geste exceptionnel de l’état, tantôt d’une “nouvelle loi de Robien”. Mais qu’est réellement la loi Scellier ?

Il s’agit avant tout d’une mesure exceptionnelle mise en place par l’état depuis le 1er Janvier 2009, et jusqu’au 31 décembre 2012, en faveur de l’investissement locatif.
La loi Scellier a été adoptée par l’assemblée nationale le 10 Décembre 2008 et est applicable au 01/01/09.

>> Quel est le principe de la loi Scellier ?

Le dispositif Scellier va permettre à tout contribuable achetant un logement neuf -logement neuf déjà livré ou logement vendu en V.E.F.A (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)- à usage locatif, de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 25% du prix d’acquisition, sur 9 ans. Une prolongation de cette loi jusqu’à la 15ème année permet même une réduction totale de 37% du prix du bien acheté.

>> Pourquoi parle t on de “nouvelle loi de Robien“?

La loi Scellier est une nouvelle loi de défiscalisation immobilière. On la compare donc justement avec les principaux dispositifs existants : la loi de Robien et la loi Borloo principalement. Cependant, de nombreux points les séparent : la nouvelle loi Scellier est une loi plus claire et beaucoup plus simple. Elle s’adresse également à tout contribuable indépendamment de son niveau d’imposition (TMI). Enfin, il est à noter qu’ici, on ne parle plus d’amortissement de l’investissement, mais bel et bien directement d’une réduction d’impôt.

>> A qui la loi Scellier est destinée ?

Le dispositif Scellier est destiné à tous les contribuables français, qui acquièrent un logement neuf ou en VEFA à partir du 1er janvier 2009, quelque soit leur niveau d’imposition.

>> Quels logements sont concernés par la loi Scellier ?

La loi Scellier concerne tous les logements neufs livrés, dont les caractéristiques sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Le prix de vente du bien ne doit pas excéder 300 000€. Plus exactement, la réduction d’impôt n’est valable que sur la partie du prix du bien allant jusqu’à 300 000€.

>> Quels sont mes obligations en tant qu’acquéreur ?

S’agissant d’une loi de défiscalisation des biens à usage locatif, l’acquéreur du bien s’engage à conserver le logement pour une durée minimum de 9 ans, et doit le louer nu à usage d’habitation principale.
La loi précise également que l’acquéreur doit louer le logement dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble.
De plus, les loyers devront respecter le plafond fixé par décret. Il s’agit actuellement des même plafonds que ceux fixés par la loi De Robien.
Autre obligation : La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (il est néanmoins possible de louer à un ascendant ou descendant, s’il ne fait pas partie du foyer fiscal).

>> Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition du logement étalée sur 9 ans. Cet avantage peut néanmoins continuer après ces 9 ans pendant une période de 6 ans, avec un avantage légèrement moins important, mais toujours substantiel. Au total, c’est près de 37% du prix d’achat qui peut être déduit des impôts sur le revenu.

>> Exemple d’investissement en loi Scellier

Voici un exemple concret permettant d’illustrer la loi Scellier:
Imaginons une famille achetant un logement à hauteur de 200 000€. La réduction d’impôt sera alors de 50 000€ sur 9 ans (10 000€ la première année, puis 5 000 € les 8 années suivantes). En 9 ans, la famille économisera donc 25% du prix d’achat du logement ! Si elle continue de louer ce bien, le foyer fiscal pourra bénéficier encore de l’année 10 à l’année 15 d’une économie de 24 000€ supplémentaires, soit au total une réduction de 74 000€ !

06 mars 2009

LMP : quand la défiscalisation tourne mal

Le statut de loueur en meublé professionnel peut être un piège. Une histoire édifiante...                                     

Combien de fois le rêve de la défiscalisation tourne au cauchemar ! Nombre d'investisseurs immobiliers, qui avaient opté pour le statut de loueur en meublé professionnel, en font l'amère expérience. Les nouveaux textes votés avec la loi de Finances pour 2009 ont le mérite d'installer des garde-fous.

Dans le débat sur les niches fiscales, les menaces sur le statut de loueur en meublé professionnel ont ému de nombreux contribuables. Ces derniers ont cru voir là une profanation du dernier sanctuaire de leurs revenus imposables. Pourtant, au regard des déboires que rencontrent chaque jour des particuliers qui avaient cru dans l'eldorado du fameux LMP, on peut se demander si le législateur n'a pas fait leur bonheur malgré eux.

Avant le 1er janvier de cette année, le principe était le suivant : un particulier inscrit au registre du commerce qui percevait plus de 23.000 euros de recettes locatives par an pouvait prétendre au régime de loueur en meublé professionnel. Moyennant quoi, il était en droit de déduire de ses revenus globaux tous les déficits d'exploitation enregistrés, et cela sans limitation. Comme éponge à effacer les impôts, le principe était imbattable. Du moins sur le papier !

Forts de cette croyance, des contribuables se sont lancés dans l'acquisition de grands appartements. Ils les ont meublés sommairement et se sont prétendus loueurs professionnels. Ce n'était pas l'esprit de la loi. Déjà, pour ceux-là, le danger d'un redressement plane...

Déconvenues

Mais d'autres, qui s'étaient comportés de la manière la plus conforme aux textes, vivent tout de même sous la menace d'une requalification. Ils ont pourtant investi dans des programmes éligibles de résidences étudiantes, de tourisme ou de maisons d'accueil pour personnes âgées. Las, ils sont tombés sur des promoteurs financièrement fragiles, voire incompétents, quand ils n'étaient pas malhonnêtes. Les recettes locatives n'ont pas été au rendez-vous. Parfois, les immeubles n'ont même pas été achevés. Bref, les particuliers sont collés avec un placement rigoureusement invendable. Et, faute de pouvoir justifier de loyers, ils perdent leur avantage fiscal. La presse s'est fait régulièrement l'écho de ces mésaventures survenues aux clients de Maisons de Biarritz, d'Apollonia ou de Sun Valley... Mais, jusqu'à présent, un autre cas de figure n'avait pas été mentionné. C'est celui des particuliers parfaitement dans les règles. Leur investissement existe. Il est même en exploitation. Leur seul malheur arrive en bout de chaîne : ils ont en face d'eux un inspecteur des impôts dont la grille de lecture des textes est tout à fait personnelle. Le témoignage de Claude Hubert (1) est à cet égard édifiant. Il convient de le méditer au moment où de nouvelles règles du jeu régissent les investissements de ce type.

Ces derniers engagent en effet les particuliers pour de longues années. Durant ce temps, bien des règles peuvent être modifiées. Dès lors, vérité d'hier devient erreur d'aujourd'hui. C'est toute la servitude de la législation fiscale. Celle-ci prend souvent ses aises avec le principe de non-rétroactivité. Il s'ensuit un sentiment d'insécurité juridique. Cependant, dans cet environnement mouvant, les contribuables peuvent être sûrs que quelque chose au moins ne changera pas : ce sont les esprits. On peut en effet changer les lois et décrets par de nouveaux textes, il n'en va pas de même avec les mentalités.

Les nouveaux textes réservent le bénéfice du LMP aux " vrais " professionnels

Trois conditions s'imposent pour être considéré comme un loueur professionnel. Désormais, pour mériter le statut de professionnel, il faut que les recettes locatives produisent l'essentiel des revenus imposables. C'est la grande leçon des nouveaux textes : le législateur est revenu à l'épure originelle en réservant ce statut aux seules personnes qui en font leur métier. Depuis le 1er janvier, trois conditions cumulatives sont en effet requises. Il faut être inscrit au registre du commerce, percevoir au moins 23.000 euros de recettes locatives et faire en sorte que cette somme soit supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. C'est bien là que les difficultés risquent d'apparaître pour une majorité de candidats. En effet, cette condition limite grandement leur espace d'action. Bien des personnes arrivent à plus de 23.000 euros rien qu'en additionnant leurs revenus salariaux, voire leurs seules pensions de retraite. Ce dernier sujet fait actuellement débat, mais, pour d'éminents spécialistes, la cause est entendue : les pensions font partie des revenus d'activité. Alors, si les particuliers perçoivent en plus d'autres BIC (bénéfices industriels et commerciaux, dont relèvent les loyers en LMP), sans parler de revenus fonciers, agricoles, voire de dividendes procurés par leur portefeuille boursier, il est clair qu'ils ne remplissent pas la condition des 50 %.

Cette réforme avait été dictée par la volonté des pouvoirs publics de limiter la possibilité d'imputer sans plafond les déficits sur le revenu global. L'arme absolue semble bel et bien avoir été trouvée. Mais une question reste posée. Ces investissements assortis d'économies d'impôts ont pour vocation d'attirer l'épargne des contribuables vers des secteurs d'intérêt général, où l'Etat ne répond qu'insuffisamment aux besoins. Mais, au vu des difficultés soulevées ensuite par l'administration fiscale, il est peu probable que les particuliers se porteront volontaires en masse à l'avenir.

06 février 2009

Loi de finances 2009 : les nouveautés fiscales

Députés et sénateurs sont tombés d’accord sur la mouture finale d’une loi riche en modifications fiscales pour les particuliers.

Archives

Après moult amendements parlementaires, les dés sont maintenant jetés concernant les nouveautés fiscales 2009. Seul un éventuel recours devant le Conseil constitutionnel pourrait désormais changé la donne. La loi de finances pour 2009, telle qu’adoptée le 17 décembre en commission mixte paritaire, et la loi de finances rectificative pour 2008, votée le 22 décembre, ne sont pas avares en nouvelles mesures fiscales pour les particuliers. Revue de détail des principales entrant en vigueur en 2009.

-Niches fiscales
Les avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu cumulés par un même foyer fiscal au cours d’une année sont désormais plafonnés à 10 % du revenu imposable, plus 25 000 euros. Cette limite reste généreuse, d’autant qu’elle ne concerne que les niches fiscales dont profite le contribuable en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation (travaux d’économie d’énergie dans la résidence principale, emploi d’un salarié à domicile, etc.). Ne sont donc pas pris en compte les avantages résultant de la situation personnelle du contribuable (versement d’une pension alimentaire, statut d’invalide, etc.).

-Demi-part des personnes seules ayant élevé des enfants
Une demi-part supplémentaire de quotient familial sera désormais réservée aux personnes ayant élevé seules leurs enfants pendant au moins cinq ans. Pour les contribuables bénéficiant actuellement de cette demi-part et qui n’ont pas élevé leur enfant seuls, l’avantage en impôt sera progressivement diminué pour disparaître en 2018.

-Travaux en loi Malraux et dans un monument historique
Les opérations de réhabilitation d’immeuble, dans le cadre de la loi Malraux, ne permettront plus à l’investisseur d’imputer sur son revenu un déficit foncier. Mais pas de panique, il bénéficiera dorénavant d’une réduction d’impôt pendant trois ans. Elle sera de 30 % des dépenses de travaux engagées, prises en compte dans la limite de 100 000 euros par an. Le taux passe même à 40 % dans des secteurs dits sauvegardés.

Le régime des monuments historiques reste inchangé. Le propriétaire peut toujours réduire son revenu du montant des travaux réalisé dans un bien classé mais une nouvelle obligation s’impose alors à lui : conserver l’immeuble pour une durée minimale de quinze ans.

-Location meublée
L’enviable statut de loueur en meublé professionnel sera plus difficile à décrocher. Une double condition est désormais posée : dégager au minimum 23 000 euros de revenus fonciers par an, lesquels doivent représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus professionnels déclarés par le foyer fiscal. En compensation, il était initialement prévu d’accorder aux loueurs en meublé non professionnels la possibilité d’imputer sur leur revenu global jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier. Cette disposition a été supprimée. Le déficit foncier sera toutefois reportable sur les revenus ultérieurs tirés de la location meublée.

Petit bonus : une nouvelle réduction d’impôt est prévue pour les investisseurs dans un logement situé dans une résidence pour personnes âgées, de tourisme ou étudiante. Elle sera égale à 5 % du prix de revient du bien dans la limite de 25 000 euros.

En revanche, le plafond des revenus fonciers à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux du micro-BIC dans le cadre de la location meublée non professionnelle est abaissé à 32 000 euros, au lieu de 76 300 euros en 2008. Par dérogation, cette dernière disposition ne s’applique toutefois pas aux loueurs de gîtes ruraux et chambres d’hôtes.

-Investissement locatif Robien
Les investisseurs dans un logement neuf auront le choix entre deux régimes Robien. Le nouveau régime prenant la forme d’une réduction d’impôt devrait être plus avantageux pour les bailleurs les moins fortement imposés.

-Intérêts d’emprunt pour la résidence principale
L’avantage fiscal consenti pour l’achat de sa résidence principale à crédit est bonifié pour les acquéreurs d’un logement plus économe en énergie. Rappelons que ce crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts payés la première année et à 20 % les quatre suivantes, le coût du crédit n’étant pris en compte annuellement qu’à hauteur de 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple. Le taux du crédit sera de 40 % pendant sept ans en cas d’acquisition d’un logement neuf présentant une performance énergétique supérieure à des normes réglementaires.

-Travaux en faveur du développement durable
Le dispositif de crédit d’impôt pour les travaux d’économie d’énergie dans la résidence principale est prorogé jusqu’au 31 décembre 2012, avec des plafonds de dépenses maintenus à 8 000 euros pour un célibataire et le double pour un couple. Son bénéfice est étendu aux propriétaires bailleurs, personnes physiques, effectuant des aménagements dans un logement achevé depuis plus de deux ans qu’ils s’engagent à louer à titre de résidence principale pour une durée de cinq ans. A noter que les chaudières basse température et les pompes à chaleur air/air sont désormais exclues de ce régime.

-Emplois à domicile
Les dépenses ouvrant droit à un crédit ou à une réduction d’impôt pour emploi d’une personne à domicile sont relevées de 12 000 à 15 000 euros au titre de l’année d’embauche. Quant au plafond résultant d’une éventuelle majoration pour enfant ou personne de plus de 65 ans dans le foyer fiscal, il est porté à 18 000 euros

-Crédit gratuit pour travaux écolo
Un nouveau crédit gratuit est créé pour financer les travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement ancien occupé à titre de résidence principale. Accessible sans conditions de ressources, il est plafonné à 300 euros par mètre carré, dans la limite globale de 30 0000 euros.

-Prêt à taux zéro
Les acquéreurs d’un logement neuf présentant des normes de performance énergétique supérieure au minimum légal pourront bénéficier du prêt à taux zéro pour un montant maximal qui sera alors majoré de 20 000 euros.

22 décembre 2008

Taux Décembre 2008

                                                                                 

Durée	15 ans		20 ans		25 ans		30 ans
Type de   taux	fixe	Rév.	fixe	Rév.	fixe	Rév.	fixe	Rév.
Excellent	4,8	5,35	4,9	5,4	5	5,5	5,35	5,6
Très   bon	4,9	5,4	5	5,45	5,15	5,55	5,5	5,7
Bon	5,05	5,45	5,15	5,5	5,25	5,6	5,65	5,8

07 octobre 2008

Que faire face à la crise immobilière en Seine Maritime?

Données actuelles

Les prix des logements anciens en France ont baissé de 2,9% au troisième trimestre 2008 par rapport au trimestre précédent où ils avaient augmenté de 0,9%.Au premier semestre 2008, les prix avaient été stables par rapport au deuxième semestre de 2007, ce qui avait ralenti leur progression en glissement annuel à 1,7%.La baisse des prix est de 2,6% par rapport au trimestre correspondant de 2007. En un an, les prix ne présentent qu'une très faible augmentation (+0,1%). Ce sont surtout les prix des maisons (-5,9% au troisième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2007) qui sont affectés, les appartements résistant mieux (+0,7%).)
Concernant les loyers, la Fnaim fait état d'une hausse, en glissement annuel, de 2,4% (+2,6% pour les appartements et +1,8% pour les maisons) à fin septembre. L'évolution des loyers est encore importante à Paris pour les appartements (+4,8%) et la région parisienne (+3,1%). En revanche, les loyers des maisons baissent dans l'Ouest (-0,2%).

En bref

La situation précaire des marchés financiers actuels va entraîner inexorablement une  évolution à la hausse des taux d’intérêts des banques centrales qui sera fatalement répercuté sur les emprunteurs particuliers.
La conséquence sera donc une baisse des prix de vente des biens immobiliers actuellement sur le marché.

La quasi disparition des prêts relais (risque de Subprime à la française) va entraîner une augmentation des délais de vente des biens immobiliers surévalués avec le risque qu’au final la perte soit encore plus importante.

Nos conseils

1. Choisissez      les bons professionnels pour vendre votre bien
2. Négociez      les commissions d’agence
3. Exigez      de la visibilité pour votre bien
4. Acceptez      un prix de vente cohérent, le temps n’est pas à la spéculation
5. Evitez      les crédits relais.
6. Mieux      vaut vendre rapidement à un prix moindre que de risquer de perdre d’avantage      dans quelques mois.
7. Pensez      aux opportunités à venir (si vous vendez moins cher, d’autre le font      aussi)

17 septembre 2008

La crise américaine

Entretien avec le professeur Shiller (source: les echos.fr)  
         
Le pire de la crise immobilière américaine est-il passé, selon vous ?

Non. Le système financier va souffrir, les faillites personnelles vont se multiplier. Nous n'en sommes qu'au début. Nous assistons à la plus grave crise immobilière depuis la Grande Dépression de la fin des années 1920. Ses conséquences économiques ne seront sans doute pas aussi sévères même si le risque de récession est non négligeable. Mais on va assister à une véritable destruction de valeur. Des millions de gens vont perdre leur maison, et ce qui me chagrine, c'est que tout cela résulte de comportements parfois malhonnêtes. Le public a été entretenu dans un mythe, à savoir que le prix des logements finit toujours par remonter. On a poussé des gens à acheter des maisons surévaluées en recourant à des emprunts extrêmement complexes.

N'exagérez-vous pas un peu ? Ce n'est ni la première ni la dernière crise immobilière.
Nous avons effectivement connu des crises à la fin des années 1970, au cours des années 1980 et au tournant du siècle. Chacune a été d'une certaine manière plus forte que la précédente, plus profonde. Nous sommes en fait les victimes d'un changement de société. Les Etats-Unis sont devenus de plus en plus capitalistes. A la fin de la décennie 1970, le Congrès a modifié les règles encadrant le crédit et les taux d'intérêt. Désormais, les taux usuraires ne sont plus réglementés et petit à petit nous en sommes arrivés à la situation actuelle où des produits très sophistiqués sont proposés à des gens incapables de les comprendre. Le marché du crédit était autrefois contrôlé par des autorités locales. C'est devenu un marché national sans réel contrôle. Au début des années 2000, certains ont pris en otages les emprunteurs. Profitant du niveau historiquement bas auquel étaient tombés les taux à la suite de la crise de 2001, ils ont proposé des crédits assortis de taux capables de varier dans des proportions que les souscripteurs n'imaginaient pas. Les prêteurs savaient ce qu'ils faisaient. Les emprunteurs, non. Le capitalisme peut fonctionner à condition d'être régulé et que soient limités les risques d'abus.

Les emprunteurs n'ont-ils pas tout de même fait preuve d'un peu de naïveté ?
Certains, sans doute. Mais d'autres ont simplement été victimes de l'air du temps. Ils ont refusé d'ouvrir les yeux car ils préféraient croire que les prix de l'immobilier ne pouvaient que monter. Du côté des organismes de crédit ou même des politiques, certains se sont bouché les yeux. Ils pensaient rendre service aux nouveaux accédants à la propriété.

Autrement dit, le marché de l'immobilier ne serait pas rationnel ?
A la fin des années 1980, nous avions publié avec Karl Case un article qui avait surpris. Il démontrait que la croissance ou la décroissance des prix de l'immobilier suivait une courbe lisse, sans à-coups. C'est anormal, car, sur un marché spéculatif, hier ne permet pas de prédire demain, et l'année dernière encore moins l'année prochaine. Dans l'immobilier, si. Il peut certes y avoir des inversions de tendance, mais le mouvement est régulier. C'est en fait un marché d'amateurs se comportant de façon moutonnière. La nature humaine est parfois étrange mais les hommes ont souvent tendance à se croire plus malins que les autres. Dans une bulle immobilière comme dans une arnaque de type vente pyramidale (schéma de Ponzi), les intervenants sentent bien le côté irrationnel mais ils se disent que cela peut durer encore un peu et que, eux, seront capables d'en tirer profit avant que le château de cartes ne s'écroule. Les gens font montre d'une confiance excessive à l'égard de leur propre intuition. Quand les prix s'envolent, les sceptiques, qui estiment comprendre les mécanismes économiques, passent pour des idiots en choisissant de rester à l'écart du marché. Si l'immobilier a monté pendant X années, pourquoi ne monterait-il pas une année de plus ? Dans ces conditions, c'est presque rationnel de se dire que l'on peut acheter quitte à revendre rapidement avant que la tendance ne s'inverse.

Cette " folie " immobilière dont nous sommes régulièrement les victimes est-elle nouvelle ?
Il y a cinquante ans, l'évolution des prix de l'immobilier n'était pas un sujet de préoccupation. La presse n'en parlait pas et les indices que nous avons retrouvés montrent que les gens considéraient ce sujet d'une façon plutôt sereine. Le prix d'une maison, c'était à hauteur de 15 % celui du terrain, qui certes peut prendre de la valeur, et à 85 % les coûts de construction, en général assez stables puisque les progrès techniques et les gains de compétitivité permettent de compenser certaines hausses. A l'époque, personne ne voyait la pierre comme un investissement particulièrement bon. Les choses ont changé. Nous assistons à un phénomène de fièvre acheteuse auto-entretenue. Les prix montent, donc les gens en concluent qu'il faut acheter. Cela ne s'apparente pas à proprement parler à de la folie mais sans conteste à un manque de recul ou de perspective historique. Pour chaque bulle, on tente d'ailleurs de trouver une explication plausible. Cette fois-ci, on a parlé de victoire du capitalisme, de globalisation et d'enrichissement des Chinois et des Indiens, acheteurs de maisons partout dans le monde. C'est séduisant mais bien trop réducteur.

En même temps, sur la durée, les prix semblent bien être toujours à la hausse.
Certains ont intérêt à perpétuer ce mythe, mais c'est en grande partie un effet d'optique. L'inflation explique les hausses mais j'ai démontré, chiffres à l'appui, qu'aux Etats-Unis, les prix ajustés de l'inflation n'ont pas changé entre 1890 et 1990. Certains ont fait les calculs pour des villes comme Amsterdam depuis le XVIIe siècle ou des pays comme la Norvège et sont arrivés aux mêmes conclusions. Aujourd'hui, pour que les prix se retrouvent en ligne avec leur niveau historique, il faudrait qu'ils s'effondrent de 50 % aux Etats-Unis. Je ne dis pas que c'est ce que je prévois, mais je dois reconnaître qu'il n'y a là rien d'impossible.

Combien de temps, cette crise risque-t-elle de durer ?
Les cycles peuvent être longs. Lors d'une précédente crise, les prix à Los Angeles avaient atteint un pic en 1989 et touché leur point bas seulement en 1997. Soit neuf années de chute et, au total, un recul des prix ajustés de l'inflation de 40 %. Dans les dix premières agglomérations américaines, le point bas avait été atteint au bout de quatre ans et demi, en 1994. Au cours de cette période, les prix avaient reculé de 8 % en nominal mais de 20 % ajustés de l'inflation. Cette fois-ci, la crise pourrait durer plus longtemps et être plus profonde. N'oubliez pas qu'au Japon, les prix ont chuté pendant quinze années consécutives. On ne peut exclure une situation similaire aux Etats-Unis. Sans connaître une grave récession, nous pourrions traverser une longue période de croissance molle. La bulle n'a en effet pas affecté que la pierre. Le sentiment d'enrichissement a poussé les gens à accepter de payer beaucoup de choses plus cher. Les prix ont augmenté, les profits et les marges des entreprises se sont accrus. Nous allons peut-être connaître une situation inverse avec une réduction durable des marges. Incontestablement, l'optimisme va tomber. Les entreprises vont moins investir, les ménages épargner davantage.

Cette crise américaine peut-elle s'internationaliser ?
Bien sûr. Les prix de l'immobilier sont déjà en recul à Londres, et la Banque d'Angleterre a commencé à diminuer ses taux en réaction. Je ne suis pas un expert du marché français mais, même si les prix ne baissent pas encore, ne se tassent-ils pas ? Les marchés sont corrélés. Il ne faut pas regarder l'immobilier seulement avec des yeux d'économiste mais aussi de sociologue. La hausse se transmet comme une épidémie. La baisse aussi. Quand les prix montent autour de vous, cela entretient votre optimisme. Quand ils baissent, cela nourrit votre pessimisme. La vision que vous avez du monde affecte votre jugement. Aujourd'hui, les prix reculent aux Etats-Unis, du coup les institutions financières américaines sont fragilisées. Et je pense que les Français le savent.

Cette crise pourrait-elle dégénérer ?
Nous allons sans doute traverser une période difficile, mais ne prévoyons pas l'apocalypse. Il ne faut pas perdre de vue que depuis un demi-siècle l'économie mondiale est globalement en croissance continue. Il va y avoir des dommages mais ils seront sans doute localisés dans certains pays. Ce n'est pas la fin du monde. Le principal risque est en fait social. Au moment où les salaires des PDG atteignent des niveaux record et où la rentabilité des entreprises est à un sommet, on risque de mettre 2 millions de personnes dans la rue aux Etats-Unis. La crise du " subprime " va frapper les plus pauvres. Cela pourrait avoir de lourdes conséquences.

Mais cette crise ne pourrait-elle pas comporter aussi des effets bénéfiques ?
Ce qui fait la force et l'attrait de villes comme New York ou Paris, c'est en partie leur vitalité, résultat de leur diversité. Retirez les artistes, mais aussi les professeurs, les policiers..., ceux qui ne peuvent plus se permettre de vivre dans une ville qu'ils servent, et que reste-t-il ? Une ville ne peut vivre seulement grâce à des spéculateurs. Rares sont ceux prêts à l'admettre mais, paradoxe, une chute des prix peut aussi avoir des conséquences positives. Les hommes politiques parlent de pouvoir d'achat, de logement abordable, pourtant ils sont inquiets dès que les prix baissent dans l'immobilier. Mais l'accroissement des inégalités que l'on constate aujourd'hui et qui est en partie lié à l'évolution du prix des logements est aussi porteur de tensions sociales.

Existe-t-il un lien mécanique entre explosion des bulles immobilières et récession ?
Historiquement, on n'observe pas de lien entre l'évolution des prix des maisons et les récessions. A la rigueur, on peut constater une corrélation entre la construction et les cycles économiques. Souvent, les récessions sont ainsi précédées d'un recul de la construction. Cela dit, cette fois-ci, il ne s'agit pas d'une bulle parmi d'autres mais véritablement d'une bulle gigantesque...

Certains accusent la Banque centrale américaine et Alan Greenspan d'avoir joué avec le feu et de ne pas avoir agi pour éviter les bulles. Partagez-vous ce point de vue ?
Les bulles ont tendance à naître de façon autonome. La banque centrale, en baissant ses taux, peut bien sûr entretenir un mouvement mais sans doute pas le créer. Il ne faut pas accorder trop de poids aux banquiers centraux. Quand ils remplissent correctement leur mission, ils peuvent stabiliser une économie, pas fabriquer la croissance. Cela dit, aux Etats-Unis, Alan Greenspan aurait sans doute pu en faire plus pour mettre en garde le public. En 1996, il a certes prononcé un discours en évoquant " l'exubérance irrationnelle " des marchés. Mais il n'est jamais revenu dessus. Peut-être considérait-il que le rôle du président du Conseil des gouverneurs de la Fed est de contribuer au dynamisme de l'économie. Il était en fait le reflet d'un changement idéologique qui veut qu'on ne puisse remettre en cause l'efficacité et la pertinence du marché. Aujourd'hui, ses mémoires s'intitulent " Le Temps des turbulences ". Pourquoi n'a- t-il pas parlé plus tôt ? Faire exploser des bulles peut avoir des conséquences négatives, mais les laisser gonfler au-delà du raisonnable, n'est-ce pas encore pire ?

Le gouvernement américain a tenté de réagir. Peut-il être efficace ?
Le problème est que le gouvernement ne veut pas mettre d'argent public sur la table. Le secrétaire au Trésor, Hank Paulson, a proposé de standardiser certaines procédures pour éviter les faillites, de moraliser certaines pratiques, de mettre en place un service de conseil... Mais c'est un programme facultatif et, s'il ne fonctionne pas, on risque de nourrir la déception du public.

Que peut-on faire pour éviter que de nouvelles bulles ressurgissent demain ?
Il n'y a pas de solution miracle, mais pour freiner la folie spéculative et minimiser l'impact des retournements de tendance, on pourrait, par exemple, imposer que les mensualités des crédits varient en fonction de l'évolution constatée des prix. Les taux initiaux seraient peut-être plus élevés qu'aujourd'hui, mais il existerait ainsi un mécanisme d'ajustement. On pourrait prévoir une baisse des remboursements si, au bout du compte, la maison vaut moins que prévu. On peut aussi, comme je l'ai fait, créer un marché boursier qui permette d'investir sur l'évolution des prix dans l'immobilier, un marché des " futures " de la pierre. Lors de la phase de hausse, ceux qui croyaient que la demande allait se retourner ne pouvaient rien faire, à part attendre d'avoir raison. Avec le marché des " futures ", qui malheureusement n'attire pas encore beaucoup de monde, on peut " shorter " l'immobilier, faire le pari que les prix vont baisser. Cela indique la tendance et pourrait contribuer à ouvrir les yeux.

04 septembre 2008

Les prix de l'immobilier en Seine Maritime

Les prix vont ils baisser ?

Selon Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie marchés chez HSBC France, le coup de froid sur l'immobilier pourrait durer jusqu'en 2012: une purge inévitable pour ce secteur.

     

La chute des ventes immobilières s'est accélérée ces derniers mois: peut-on parler de krach ?

Pas pour le moment. Les économistes parlent de krach boursier lorsque les Bourses plongent de plus de 20%. Or dans l'immobilier, on n'en est pas là. Mais la chute de 34% des ventes enregistrée dans le neuf au deuxième trimestre (par rapport à la même période de 2007) indique l'ampleur de l'ajustement en cours, comparable à celui à l'oeuvre en Espagne. Il existe toutefois une grande différence entre l'Espagne, les Etats-Unis et la France: contrairement aux deux premiers pays, nous avons chez nous un déficit de logements, que j'évalue à 400 000 unités. L'ajustement de notre marché devrait donc être plus rapide que chez nos voisins. Reste que, pour l'heure, la dégradation est brutale, comme en témoigne la montée rapide du niveau des stocks: en l'espace d'une année, leur délai d'écoulement est passé de 7,5 mois à 13,6 mois.

Est-ce la crise financière qui est à l'origine de ce retournement ?

En réalité, il était anticipé bien avant: le gonflement de la bulle immobilière avait déjà entraîné un recul de la solvabilité des ménages. Dès 2006, le marché avait atteint son point haut, puis il a commencé à ralentir en 2007. Bien entendu, la crise financière a accéléré le processus, en se traduisant notamment par une augmentation des taux d'emprunt. Conséquence: avec des conditions de crédit moins bonnes, mais, parallèlement, des prix toujours à la hausse, la dégradation de la solvabilité des ménages s'est nettement accentuée au cours de ces derniers mois. Selon nos indicateurs, les ménages français ont perdu depuis un an plus de 10% de leur capacité d'achat dans l'immobilier résidentiel.

Du coup, leur appétit s'est tassé...

Exactement: les nouveaux crédits à l'habitat ont diminué de 10% entre juin 2007 et juin 2008. En toute logique, les promoteurs et les spécialistes de l'immobilier révisent leurs perspectives d'activité à la baisse, qu'il s'agisse des mises en chantier ou des mises en vente.

Dernière étape, la baisse des prix. Celle-ci est-elle inéluctable ?

Clairement, les prix étaient devenus trop élevés par rapport à la demande. Leur baisse est aujourd'hui le seul moyen pour que les Français retrouvent des marges de manoeuvre financières et redeviennent acheteurs ! Pour espérer restaurer la solvabilité des ménages au niveau de 2004, il faudrait que les prix diminuent d'environ 8%. Or selon nos estimations, ils devraient reculer de 4% en 2008 (en moyenne dans l'ancien et le neuf) et de 6% en 2009.

Combien de temps va durer l'ajustement ?

L'observation de l'évolution récente des prix par rapport à leur moyenne de longue période met en évidence l'existence d'une bulle immobilière, plus forte en province qu'à Paris: l'ajustement devrait donc y être plus brutal. Toujours selon notre projection, et sans nouvel événement exogène, ce cycle baissier pourrait durer jusqu'en 2012.

Cette crise immobilière risque de noircir le tableau de la conjoncture...

Oui, d'autant que le secteur de la construction était jusqu'à récemment un pilier de l'activité française. Entre 2003 et 2006, il a fourni en moyenne 0,4 point de croissance annuelle et représenté 41% des créations d'emplois (dont l'intérim). L'an dernier, il a encore été à l'origine de 72 000 nouveaux postes, soit un quart des créations d'emplois du secteur marchand. Mais, en 2008, la situation s'inverse: selon nos calculs, l'ajustement immobilier va amputer la croissance d'un demi-point de PIB, tandis que son impact sur l'emploi risque d'être assez fort. La consommation va elle aussi être affectée, car elle était, ces dernières années, en partie stimulée par les achats d'équipement du logement (cuisines, canapés...). Ce dynamisme a aujourd'hui pris fin.